책준확약에 채무인수, 책임분양까지 시공사 부담
“자본금 투입할 다양한 플레이어 발굴해야”

이승현 건협 대구시회장./ 사진:안윤수 기자

[대한경제=신보훈 기자] 부동산 경기 침체에 따른 책임준공형 관리형 토지신탁(책준형 관토신) 사업의 부실은 중견ㆍ중소업체에 리스크가 편중돼 있다. 특히 물류센터, 생활형숙박시설 등 공급 초과로 공실이 급증하는 사업장에는 대부분 중견ㆍ중소업체가 참여했다는 점에서 불공정 관행에 따른 피해액 또한 급증하는 추세다.

대한건설협회는 민간 프로젝트 파이낸싱(PF) 책임준공확약(책준확약)의 불공정 관행을 개선하기 위한 위원회를 구성, 대책을 마련하고 있다. 위원회는 건협 이승현 대구시회장을 위원장으로 김명기 광주시회장 등이 이끌고 있다. <대한경제>는 이승현 회장을 만나 국내 PF 시장의 문제점과 개선 방안을 물었다.

현장에서 느끼는 PF 사업장의 심각성은
글로벌 금융위기 이전 PF 사업은 시공사가 지급보증 형태로 리스크를 부담했다. 금융위기 이후에는 책준확약에 더해 채무인수, 책임분양 등 다양한 신용보강까지 요구하는 형태로 변질됐다.

그중 부동산 신탁사가 참여해 진행된 책준형 관토신 사업의 경우 대부분 시공능력평가 순위 100위권에서 1000위권의 중견ㆍ중소업체가 참여하고 있어 상황이 심각하다. 비주택사업이 많아 경기 침체에 더 취약한 구조다. 지난해 말부터 100위권 밖의 시공사가 부도 또는 법정관리에 많이 들어가고 있는데, 대부분 지방 미분양 사업장을 시공사가 떠안으면서 나온 결과다. 올해 들어 여러 차례 정부 대책이 나왔지만, PF 관련 명확한 대안은 없다. 경기회복 기대는 요원하고, 그야말로 ‘포비아 상태’에 놓여 있다. 시간이 지남에 따라 부도 사업장은 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

현재 가장 시급하게 해결해야 할 문제는
책준확약 계약서가 시공사가 아닌 금융기관에 일방적으로 유리하게 기울어져 있다. 책준기간을 연장할 수 있는 불가항력적 사유는 거의 인정되지 않고, 불이행에 따른 PF 대출 원리금 채무는 전액 시공사가 인수하는 구조다. 이런 독소조항으로 인해 미분양 비주택 사업장에선 책준기간을 고의로 도과시켜 시공사에 미분양 리스크를 전가하는 사례까지 나오고 있다. 앞으로 시공사의 부담은 시공사 책임에 의한 준공 지연이나 미이행 의무로 인한 직접 손해액 정도로 한정할 필요가 있다.

PF 수수료가 체계 없이 과도하게 부과된다는 비판도 거세다
유독 PF 사업에 대해서는 금융기관의 수수료 체계가 두서없다. 수취 형태도 이자제한법을 회피하기 위해 선취, 후취 등 다양한 방식이 적용된다. 일부 금융기관은 협상을 다 마친 뒤, 계약 직전에 각종 수수료 끼워넣기도 한다. 트리거 조항 등 금융산업의 고급 스킬을 PF 사업에서 악용하는 사례가 비일비재하다. PF에 책임을 전혀 지지 않으면서 대주단이 과한 수수료를 편취하는 것이다. 현재 금융감독원에서 PF 수수료 체계조정을 논의 중인 걸로 안다. 이번 기회에 투명하고 합리적인 수수료 체계 확립이 필요하다.

중견ㆍ중소업체를 위한 PF 지원책을 제안한다면
정부가 PF 사업장 옥석 가리기에 나섰는데, 사업성 평가기준이 주택에만 초점이 맞추어져 있어 문제가 됐다. 하지만 협회를 통해 건설업계 의견을 전달했고, 일부 기준이 보완됐다. 다행이라고 생각한다. 향후 진행되는 절차 역시 건설업계 의견을 듣고, 정상 사업장에 대한 부작용을 최소화할 수 있도록 해야 한다.

현재 PF 대책으로 시행사 자본금 기준 강화, 신탁사의 총량규제 도입, 신탁사의 각종 건전성 지표 기준 강화 등이 논의되고 있는 걸로 안다. 해외처럼 PF 사업이 선진화되려면 자본금 베이스로 가는 구조를 막을 수는 없으나, 이로 인한 공급 절벽 부작용도 고려해야 한다. 특히, 신탁사의 기준 강화로 중견ㆍ중소업체 물량이 감소해 PF 시장이 양극화될 수 있다는 우려도 크다.

이에 자본금을 댈 수 있는 다양한 플레이어의 발굴이 필요하다. 프로젝트 리츠 등 구조화 금융상품이 논의되고 있는데, 건설 관련 보증기관의 역할 또한 확대돼야 한다. 이와 관련, 올해 건설공제조합에서도 PF 책임보증상품을 출시한 바 있다. 신탁사의 공백을 메울 방안을 적극적으로 고민해 볼 시점이다.

신보훈 기자 bbang@ <대한경제>