PF(프로젝트파이낸싱) 발 위기가 건설업계를 뒤흔들고 있다.

　성원건설과 남양건설, 대우자동차판매(건설부문) 등 시공능력순위 20~50위권 기업들까지 줄줄이 법정관리 또는 워크아웃 체제로 전락했다.

　2008년말 부터 이미 두차례나 정부 차원의 구조조정이 단행됐음에도 업계는 여전히 캄캄한 터널 속에서 헤어나오지 못하고 있는 것이다.

　업계가 직면한 위기의 원인과 양상도 금융위기 때와는 많이 달라졌다.

　당시 위기는 단기 현금유동성.

　따라서 중견건설사 정도라면 건물이나 토지, 사업장 등 일정부문 자산을 매각하면 한숨을 돌릴 수 있었다.

　하지만 현재의 위기는 미분양 등 주택경기의 극심한 침체로 인한 직접금융, 즉 PF사업의 실패로 인해 불거졌다.

　△PF 부실의 가능성은

　PF란, 주택이나 상가 건립사업을 추진하면서 분양이라는 미래 수입을 전제로 토지매입 및 시공비용 등을 조달하는 건설금융의 한 기법을 말한다.

　주로 사업전반을 추진·관리하는 시행사가 조달 주체로 나서고 시중은행은 물론, 증권사와 저축은행 등 여러 금융기관이 자금줄을 댄다.

　그런데 PF자금은 시행사로 흘러 들어가는데, 왜 건설업계가 위기의 당사자가 되고 이 자금을 왜 업계의 우발채무라 부르는 걸까?

　이유는 거의 모든 PF사업이 건설사가 시행사의 부도 등 채무불이행 상황에 모든 책임을 지는 ‘대출’방식으로 진행됐기 때문이다.

　과거와 같이 분양이 잘 되던 시절이라면 이렇게 빌려온 자금도 전혀 문제가 되지 않는다.

　하지만 최근과 같은 미분양 사태가 벌어지면, PF자금은 곧바로 업계의 우발채무가 될 수 밖에 없는 구조다.

　그렇다면 이 우발채무가 부실사태로 이어질 가능성은 얼마나 될까?

　금융권에 따르면 부동산 시장에서 투입된 PF자금은 연초 기준으로 약 84조원에 이르는 것으로 추산된다.

　시공능력순 100위내 업체들의 지급보증액만 30조원이 넘고 또 업계는 올해 중 25조원에 달하는 PF자금의 만기를 맞을 것으로 보인다.

　그러나 만기상환의 열쇠를 쥐고 있는 수입원, 미분양 가수구는 좀처럼 줄어들지 않고 있다.

　작년 하반기 한때 감소세를 보이기도 했으나 연말을 기점으로 다시 증가세를 보이고 있는 것이다.

　공식적인 통계만 봐도 2월말 현재 전국 미분양 가구수는 최소 14만 가구에 달하고, 준공후 미분양 물량도 최소 5만 가구가 넘는 수준이다.

　여기에 올해만 21만여 가구의 분양물량이 대기중이어서 미분양은 더욱 늘어날 것으로 보여 PF 우발채무의 부실가능성은 점점 커지고 있다.

　한 업계관계자는 “PF총액 대비 자본총액 비율이 1을 넘어서는 건설사를 ‘주의군’으로 분류하는데 이런 상황에 놓인 업체가 현재 26곳에 달한다”며 “미분양이 조기 해소되지 않는 이상 PF우발채무는 곳곳에서 부실화될 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

　　

　△건설금융의 난맥상

　건설은 레버리지(차입 투자) 산업이다. 건설사들은 필요자금의 대부분을 금융회사나 채권시장에서 조달한다.

　부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)도 마찬가지다. 여러 은행과 금융기관에서 대출(Loan)을 받거나 이를 다시 유동화해 증권(ABS) 또는 어음(ABCP) 발행을 통해 공사비 등을 충당하는 구조다.

　이처럼 유용했던 PF가 어쩌다 건설사들을 무너뜨리는 ‘죄인’이 됐을까.

　우선 상당수 건설사들의 자본금 비율이 너무 낮다.

　국내 대형 건설사들의 매출액 대비 자본금 비율은 40%에 육박하지만, 다수의 중견업체들은 8%에도 못미친다.

　조윤호 대신증권 연구원은 “중견건설사 중 자본금 비율이 5% 미만인 곳도 많다”고 말했다. 이처럼 취약한 재무구조의 건설사들이 PF 대출을 통해 덩치(매출)를 키우면서 리스크도 함께 키웠다

　변질된 PF시스템도 문제다.

　‘PF 전도사’로 통하는 공세일 산업은행 PF센터장은 “부동산 PF는 진짜 PF가 아니다”고 주장한다.

　원래 PF는 특정 프로젝트의 미래 현금흐름(분양수익 등)을 기초로 대출이 이뤄져야 하는데, 부동산 금융은 미래 수익이 불명확한 경우가 많다는 것이다.

　PF 대출 여부가 사업성(분양전망)보다도 시공사의 시공능력과 신용등급에 따라 결정됐다.

　대신 금융기관들은 PF 차입금에 대한 시공사의 지급보증이나 채무인수 등 신용보강을 요구했다.

　건설사들이 한쪽 어깨엔 사업위험을, 다른 한쪽에는 시행사의 신용위험까지 짊어지면서 부담이 커졌다.

　그리고 미분양이 속출하면서 유동성 압박에 건설사들이 하나둘씩 무너졌다.

　전략적 투자가 아닌 투기와 대부금융으로 무장한 금융기관도 공범이다.

　은행, 증권사 등 금융기관들은 고수익을 올리기 위해 채권(ABS)이나 어음(ABCP)을 발행하는 방식으로 PF시장 참여를 꾸준히 확대했다.

　그러다 금융위기가 몰아치자 자금을 재빨리 거둬들이고, 금고문을 걸어 잠궜다.

　한 투자금융(IB) 관계자는 “시행-시공-금융사가 중장기적인 투자의 관점에서 접근해야 왜곡된 PF 대출과 이로 인한 건설사들의 붕괴를 막을 수 있다”고 지적했다.

　　

　△PF발 위기의 탈출 해법은

　전문가들은 건설업계의 PF발 위기는 이미 ‘진행’단계라고 입을 모은다. 부실 업체에 대한 구조조정 불가피한 상황이다.

　그러나 부실업체 몇몇을 시장에서 퇴출시키는 것만으로는 PF발 위기를 타개할 수 없다.

　이런 점에서 PF대출 및 각종 조달자금의 만기연장과 함께 미분양펀드를 통한 선별적인 지원이 단기적 처방전이 될 수 있다.

　김현아 건설산업연구원 연구위원은 “주택경기 회복이 부진한 가운데 정부의 정책효과가 소진되고 금융권의 자금회수 등 악재가 겹치면서 업계가 벼랑끝으로 내몰리고 있다”면서 “대주단 협약의 만기연장과 공공공사 브릿지론 보증제 재시행 등 단기 지원이 시급하다”고 말했다.

　더불어 정부 차원의 미분양펀드를 조성해 단기 자금난에 시달리는 건설사를 지원해야 한다는 주장도 제기되고 있다.

　미분양으로 인한 PF부실사태를 펀드를 통해 정리한 뒤, 시장여건이 개선되면 다시 업계가 보전하는 방식으로 업계는 물론 협력사들의 줄도산을 막아야 한다는 것이다.

　PF발 위기 타개를 위한 중장기 대책으로는 주택시장 활성화 및 건설금융의 구조개선 방안이 꼽히고 있다.

　업계는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출인정비율(LTV) 등 일률적인 금융규제를 풀어 활발한 거래를 유도해야 한다고 목소리를 높이고 있다.

　또 분양가 상한제 폐지와 주택공급 규칙 개선 등의 제도개선을 통해 시장 자율성에 따른 주택시장 활성화를 도모해야 한다고 주장했다.

   김태형기자 kth@ 봉승권기자 skbong@