Q: A 건설사는 B 건축주로부터 대지 1000평 지상에 10층 규모의 사무실 빌딩 신축에 대한 견적을 의뢰받고 대략의 항목별로 실공사비를 추산한 후 총 1000억원의 공사비를 제시하였다.

B 건축주는 A 건설사의 견적을 받아들여 이 금액을 공사비로 하는 공사계약을 체결하였고 A 건설사는 공사를 마쳤다. 그런데, B 건축주는 A 건설사가 제출한 견적서보다 실제 공사비가 적게 지출되었음을 이유로 실공사비와 계약상의 공사비와의 차액에 대하여 반환을 구하고 있다. B 건축주의 주장은 정당한가?

A: A 건설사는 B 건축주의 청구에 응할 필요가 없다.

왜냐하면, 계약 체결 당시에 미리 실공사비를 추산하여 그 견적액에 이윤을 더하여 공사대금을 확정하는 이른바 정액도급에 의한 공사도급계약에 있어서는 수급인으로서는 그의 신용, 자력, 기술 등을 이용하여 가능한 적은 비용으로 수주한 공사를 완성함으로써 도급금액과의 차액분을 이득하려고 할 것이므로, 공사의 완성 결과 실공사비가 당초의 공사도급금액의 견적 당시 예상하였던 것보다 적게 소요되었다고 하여 도급인이 그 도급금액의 감액을 주장할 수 없고 그 차액분이 수급인의 부당이득이 된다고 볼 수도 없기 때문이다[대법원 1995. 2. 10. 선고 94다44774(본소),44781(반소) 판결].

예를 들어, 견적서에 특정 항목에 대한 비용이 계상되어 있으나 공사과정에서 그 비용책정 금액을 실제로 지출하지 않았다고 하더라도 당해 항목에 대한 공사비 감액이나 반환을 구하는 것은 허용되지 않는다.

왜냐하면 이들 항목은 견적액을 추산하면서 공사시공상 앞으로 그 지출이 예상되는 비용항목으로 계상하여 책정한 것에 불과하기 때문에 이들 항목에 관한 비용이 공사계약에 반영되어 있다고 하더라도 수급인이 그 책정금액을 법률상 원인없이 이득한 것으로 볼 수는 없다.

그러나 이와 같은 논리는 정액도급계약에서 가능한 것이므로, 당사자 사이에서 특약을 정하거나, 공사비의 사후 정산을 예정한 개산도급계약을 체결한 경우에는 성립하지 않음에 주의할 필요가 있다.

또한 도급계약은 일의 완성과 그에 대한 대가의 지급을 목적으로 하는 계약으로서 도급인의 일의 완성의무는 하자없는 일의 완성을 의미하므로 만약 A 건설사가 견적서 상의 비용항목을 실제로 지출하지 않음으로 인하여 완성된 건물에 하자가 존재한다고 하면 B 건축주는 이를 이유로 하자보수 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상과 같은 하자담보책임을 물을 수 있다.

법무법인 태평양 변호사 최병호