재건축ㆍ재개발 수주전이 갈수록 치열해지면서 비현실적인 사업제안이 난무하는 것에 대해 경계의 목소리가 높아지고 있다.

 조합원들이 부담해야 할 비용을 줄이거나 무상으로 받을 수 있는 지분이 많아진다는 유혹에 넘어갔다가 결국에는 조합원 분담금이 늘어나고 무상지분율이 줄어드는 경우가 부지기수로 벌어지고 있기 때문이다.

 최근 강동구 재건축 단지에는 확정지분제 바람이 불면서 높은 무상지분율의 유혹이 거세다.

 업계 전문가들은 건설사들이 제시했던 무상지분율 대로 조합원에게 돌아간 경우가 거의 없어 무상지분율 과열경쟁에 대해 부정적인 시각을 갖고 있다.

 실제로 서울 송파구 가락동의 한 재건축 단지는 2003년 160%대의 무상지분율이 제시됐지만, 나중에 144%로 바뀌었고, 수원 권선지구에서 분양중인 재건축 단지도 2003년 지분율이 140%로 제안됐지만,  결국 작년 관리처분때 110%로 떨어졌다.

 따라서 시공사 선정 때 건설사들이 약속한 무상지분율이 그대로 지켜진 사례가 거의 없는 만큼 실현 가능성을 꼼꼼히 챙겨야 한다는 게 업계 전문가들의 조언이다.

 김은유 법무법인 강산 대표변호사는 “무상지분율이 정해져 있지만 세부 계약 내용을 보면 설계 변경, 원자재값 상승, 이주지연 조합원간 소송 등 다양한 이유로 무상지분율을 변경할 수 있다”고 설명했다.

현재 174%의 무상지분율을 제안한 건설사가 시공사로 선정된 고덕주공6단지는 가계약서안을 놓고 시공사와 조합이 협의중인 것으로 확인됐다.

 시공사가 유리한 조건의 가계약서를 만들어 왔는데, 대의원회의에서 가계약서 내용의 수정을 요구하며 절충점을 찾고 있는 것.

 전문가들은 시공사가 선정되는 조합설립 인가 단계에서는 설계도면이 확정되지 않았기 때문에 인허가 과정에서 설계가 바뀌게 되고, 이때 공사비가 늘어난다고 설명한다.

 게다가 설계변경, 사업기간 지연, 자재값 변동, 조합의 요구사항 반영, 조합원간 소송 발생 등 공사비를 올릴 수 있는 이유가 여러가지라는 것이다.

 따라서 100% 확정지분제가 되려면 사업참여제안서나 공사계약서 곳곳에 숨어 있는 변경요소를 모두 차단하고, 최후에‘무상지분율은 이 계약 체결 후 설계 변경, 사업여건 변경, 사업기간 지연, 물가 변동, 정책 변경 등 어떤 경우에도 조정이 불가하다’는 식의 특약을 넣어야 한다고 지적한다.

 또 표면적인 사업제안에 집착하지 말고, 그 회사의 신용상태나 재무건전성, 준공실적 등 다방면으로 살피고 시공사를 선정해야 추후에 문제가 없다고 덧붙였다.

 강동구 재건축 추진단지들은 과거 추진위 단계때 대부분 대형사들이 찜해놨던 곳들이 많다.

 하지만 너무 높은 무상지분율 요구에 대형사들 대부분이 사업을 포기하고 있다.

 한 대형사 관계자는 "조합원들이 당장 돌아올 이익만을 바라보고 있는데, 장기적으로 보면 일반분양시점에 고분양가 단지로 낙인찍혀 미분양이 발생하면 조합원 물량도 가격이 떨어지게 된다"며 "신뢰할 수 있는 적정 수준의 조건을 제시한 건설사를 시공사로 선정하는 것이 장기적으로 이익이 된다"고 말했다.

황윤태기자 hyt@