강운산  한국건설산업연구원 연구위원

감리는 기술력과 전문성을 토대로 발주자를 대신해 설계도서대로의 시공 여부와 공사를 종합적으로 조정∙관리하는 업무로 1994년 4월 공동주택 감리제도가 도입되었다. 최근 공동주택을 포함한 건축물의 기능이 복합∙다양화되고 기술이 고도화됨에 따라 감리업무에도 이에 수반하여 고도의 기술과 업무역량의 요구 등 공동주택 감리 관련 환경이 크게 변화되었다. 특히 100%를 상회하는 높은 주택보급률, 마이너스옵션제 시행 등 삶의 질과 연계된 수요자 중심의 주택시장으로 변화된 시장 상황에 맞게 공동주택의 단순 품질 확보를 뛰어 넘어 주택 성능등급의 인증∙보장하는 수준을 요구하고 있다. 따라서 1994년 도입된 이후 제도의 틀을 그대로 유지하고 있는 공동주택 감리제도의 개선 필요성이 주택건설업체를 중심으로 지속적으로 개진되고 있으나 실제적인 개선은 미흡한 실정이다. 정부는 2010년 상반기에 ‘주택건설공사 감리제도 개선 TFT’를 구성∙운영하여 제도 개선을 추진하여 감리자 지정기준 등 일부 내용을 개선하였다. 그러나 건축∙전기∙정보통신∙소방감리의 통합 감리 시행, 감리대상의 조정 등 핵심과제는 이해당사자의 반대 및 부처 간 협의 실패로 개선되지 못하였다. 여기서는 현행 공동주택 감리제도의 문제점을 검토하고 개선방안을 제시하고자 한다.

공동주택 감리제도에 대한 주택건설업체의 만족도 미흡

주택건설업체를 대상으로 설문조사를 실시한 결과, ‘공동주택감리제도 도입 전에 비해 품질이 향상되었다’고 응답한 업체가 91%에 달하였다. 반면 공동주택 품질 향상의 원인으로 ‘주택건설업체 시공능력 향상(45%)’과 ‘주택건설업체의 브랜드 및 이미지 경영 효과(36%)’로 파악하고 있으며 ‘공동주택 감리제도’로 응답한 비율은 8%에 그쳤다.

이는 현행 공동주택감리제도가 공동주택의 품질향상에 기여했음에도 불구하고 공동주택 감리를 둘러싼 환경의 변화를 감리 제도에 적절히 반영하지 못하고 있는 상황에 대한 주택건설업체들의 제도 개선 요구가 높음을 시사한다.

공동주택 감리제도의 문제점

현행 공동주택 감리제도의 문제점은 ‘감리업무의 내용’(31%), ‘감리대상 및 범위(공종)’(22%), ‘공종별 분리감리’(15%), ‘감리비’(15%), ‘감리자 선정’(13%) 순으로 조사되었다. 따라서 ‘감리업무의 내용’과 ‘감리대상 및 범위(공종)’의 문제점을 개선하기 위한 제도 개선이 시급한 것으로 보인다.

공동주택 감리제도 개선 방안

현행 공동주택 감리제도의 개선 방향을 보면 단기적으로 현행 공동주택 감리제도의 틀을 유지하면서 감리대상 공종을 합리적으로 조정하는 방향으로 제도 개선을 원하고 있음을 알 수 있다.

장기적으로는 ‘자율적 품질관리체제’로 전환을 적극 검토하여야 한다. ‘자율적 품질관리 프로그램’의 예로는 ‘골조시공 단계에서 골조 품질점검 및 평가 실시(싱가포르 BCA(Building Construction Authority)의 CONQUAS제도를 벤치마킹하여 외주 용역으로 시행)’, ‘마감공사가 완료되는 준공 3개월 전에 전 세대에 대해 외주용역을 통해 준공검사 실시’, ‘시공과정에 자체 품질점검∙평가, 주요 현장에 대한 패트롤 점검 시행’ 등이 있다. 특히 업체 자율적 ‘품질관리 프로그램’ 등에 대해서는 그 효과를 검증하여 감리업무와 중복되는 부분은 감리업무에서 제외하거나 감리를 면제하는 방안을 검토하는 것도 필요하다. 또한 감리제도의 도입 목적인 부실시공 및 품질저하를 방지하는 다른 제도적 장치인 ‘주택성능등급제도’에 의해 고품질을 인정받거나 현재 국토부가 시행 중인 ‘주택품질 소비자 만족도 우수업체’로 선정된 사업장 또는 해당업체의 공사현장은 감리대상에서 제외하는 방안도 검토할 필요가 있다.

현행 공동주택 감리제도의 문제점과 개선방안은 다음과 같다. 우선 관련 규정 미비로 통상적인 시공하자에 대해 시공자만 책임을 부담하고 감리원은 책임을 부담하지 않아 ‘책임주의 원칙’에 반하고 시공자인 주택건설업체에 일방적으로 불리하다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 일반적인 시공하자에 대해서는 시공자와 연대책임을 지고, 감리자의 과실로 인한 재시공 등의 경우 시공자가 감리자에게 배상청구가 가능하도록 관련 규정의 신설이 필요하다. 구체적으로 ‘감리자의 감리보증 제도’의 도입이 확정되었으므로 감리보증의 내용에 ‘일반적인 시공하자에 대해서는 시공자와 연대책임을 지고, 감리자의 과실로 인한 재시공 등의 경우 재시공의 일부를 부담’하도록 관련 규정을 마련하여야 한다.

다음으로 감리가 공종별로 독립적이고 폐쇄적으로 운영되고 있어 현장에서는 공종 상호 간 협의∙조정 곤란으로 인한 감리원 간의 업무중복, 시공품질 저하, 건축시공 회사의 기업이미지 저하 및 금전적 손실, 공종별 충돌사례가 빈발하는 등 부작용이 심하다. 이는 전기공사 등의 분리발주 규제에서 비롯된 것이다. 업역 규제가 감리업무의 비효율성으로 이어지는 대표적인 악성 규제이다.

특히 공동주택 감리제도 전체를 고려하지 않고 진행되는 개별적인 제도 개선이 해당 감리 담당 부처 및 업역의 이해관계를 기초로 진행되어 시장에 미치는 파급효과가 크고 관련 정책 및 행정의 일관성 및 신뢰성 저하 등이 발생한다.

공동주택 감리의 통합 시행을 위해 구체적 방안으로 공동도급 방식 또는 종합감리업체의 자격으로 감리입찰에 참여, 감리자로 선정 시 종전의 공종별 다원화된 감리업무를 건축 감리자가 총괄하는 방식의 제도 개선의 검토가 필요하다.

구체적으로 건축 감리자가 설비 공종(전기∙통신∙소방)의 감리자를 지도∙감독하며 공종 간 협의∙조정을 주도하는 등 감리업무를 총괄하도록 하는 것이다.

관련 법령의 정비는 현행 ‘주택법(제24조의 2)’에 명시된 설비 공종 감리자의 협조 의무 규정을 확대∙강화하여 총괄관리자에게 실질적인 권한을 부여하는 내용과 총괄책임자의 실질적 권한 확대∙부여의 부작용을 차단하는 보완 수단을 마련하고 이와 함께 공종 간 형평성과 공사특성을 고려하여 세부 운영기준(감리대가 산정방식 및 감리자 배치기준 등)을 조정하는 것이 필요하다. 즉 공동도급 방식 또는 종합감리업체의 자격으로 감리입찰에 참여, 감리자로 선정 시 종전의 공종별 다원화된 감리업무를 건축 감리자가 총괄하는 방식으로 제도를 개선하는 것이다.

또한 현행 공동주택 감리대상 75개 공종 중에는 기본선택품목과 같은 인테리어 관련 공사와 발코니 공사 등이 포함되어 있다. 이러한 공종들은 마감재 위주의 단순공종 및 규격재를 사용하고 있어 부실시공 발생 가능성이 적으며 마무리공사 과정의 보양 소홀, 가구 이동으로 인한 마감재 긁힘 등 인테리어 업자의 과실로 인한 문제 발생이 대부분으로 감리대상에 포함시키는 것이 부적절하다.

따라서 현행 공동주택 감리 대상 중 발코니 확장공사와 2005년 ‘주택법’ 개정으로 공동주택 감리대상에 다시 포함된 13개의 ‘경미한 공종’ 중 ‘기본선택품목’에 해당하는 8개 공사는 감리대상에서 제외하여야 한다.

여기에 사업기간 연장 시 감리비 추가 지급과 관련되어 공사수행이 일시 중지된 후 재개될 경우 공사 중지기간에는 총괄감리원을 제외한 나머지 감리원은 모두 철수하고 공사 중지기간에 대한 감리비 지급은 총괄감리원에 한하여 사업주체와 협의하여 정산하도록 제도를 개선하여야 한다. 다만 실제 시공이 이뤄지지 않는 상황에서 총괄감리원 1인을 배치할 합리적인 이유가 미흡하므로 비상주감리원으로 배치하도록 하는 장기적 제도 개선 방안도 검토하여야 한다.

이에 대해서는 근본적으로 불가능하다는 의견이 있으나 건설현장의 기술자 배치에 대해서도 예외적으로 실제 공사가 이뤄지지 않는 경우, 현장 배치를 면제하도록 제도를 개선(국가경쟁력강화위원회 기업애로규제개선, 2008. 10)한 사례가 있어 좋은 참고가 될 것이다. 기부채납 등 사업계획승인 조건으로 추가되는 공사에 대하여는 원칙적으로 감리비 지급대상에서 제외하도록 ‘주택법’ 등 관련 법령과 ‘주택건설공사 감리비 지급기준’ 등의 관련 규정의 개정이 필요하다.

마지막으로 실제 상주감리가 불필요한 전기∙통신∙소방 공종은 비상주 감리로 대체하거나 또는 공종별 공사기간에 한해 상주감리를 실시하도록 개선하고 전기공사 감리비 산정방식을 건축감리와 같이 공사비요율로 변경하고 요율도 건축감리와 같은 요율 수준에서 정하도록 해야 한다.