부동산 개발 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF)의 활성화로 인해 주택, 상가 등 부동산시장은 글로벌화된 금융시장에 연계되었는데, 2008년 글로벌 금융위기와 2011년 국가 채무 위기는 PF와 부동산개발사업, 그리고 건설산업에 부정적 영향을 미치고 있다. 부동산수요자금의 대출뿐만 아니라 부동산 PF에 대한 금융기관의 유동성 관리강화로 부동산시장의 공급과 수요가 위축되고 있는 실정이다. 부동산시장의 위축은 건설산업으로의 자금흐름 경색과 다시 금융기관의 건설산업에 대한 자금 공급 축소로 이어져 계획 중인 개발사업의 지연뿐만 아니라 이미 진행 중인 사업의 중단 등을 초래하여 결과적으로 해당 건설기업을 부도와 도산 위기로 몰고 간다. 건설기업의 부도와 도산은 건설산업에 대한 대출의 부실 위험을 제고하여 금융기관의 건설산업에 대한 자금 공급을 보다 더 위축하는 결과를 초래하는 악순환을 불러 일으킨다.

　국내 금융권의 PF 대출잔액은 2011년 1분기 기준으로 58.6조원이다. 급격한 증가 추세를 보인 2006년과 2007년에 이어 2009년 상반기까지 상승하였으나, 글로벌 금융위기가 2단계로 접어든 2009년 하반기부터 하락세를 시작하여 2010년 이후 급격하게 감소하고 있다. PF 대출잔액의 하락세는 기존 사업의 완성에 따른 대출금 상환뿐만 아니라 금융위기의 영향으로 금융기관들이 유동성 관리를 강화함에 따라 신규 PF 대출 제한과 부동산 개발사업의 수익성 악화에 따른 PF 대출 수요 감소를 반영한다. 추가적으로, 금융기관이 부실화된 부동산 PF 대출 채권을 대손상각 처리하였거나 한국자산관리공사(캠코)와 연합자산관리(유암코)에 매각한 결과도 PF 대출잔액 감소에 포함되어 있는데, 2008년 이후 저축은행과 은행이 캠코와 유암코에게 매각한 부실 PF 채권의 규모는 각각 5.29조원과 2.26조원이다.

　

< 표 > 전 금융권 PF 대출 잔액 추이

(단위 : 조원)

구분	2005.12	2006.12	2007.12	2008.6	2008.12	2009.6	2009.12	2010.6	2010.12	2011.3
전 금융권	24.8	49.2	69.7	78.9	83.0	84.0	81.5	74.2	66.5	58.6
은행	14	26	42	48	52.5	54.1	51.0	44.9	38.7	36.5
저축은행	6.3	11.6	12.1	12.2	11.5	11.0	11.8	11.9	12.2	7.0
보험	-	-	-	5.3	5.5	5.5	5.7	5.4	4.9	5.1
금융투자	-	-	-	3.0	2.9	2.8	2.7	2.5	2.2	1.8

자료 : 금융감독원.



　PF 대출잔액의 감소에도 불구하고 연체율은 급등하여 2010년말 12.9%, 2011년 1분기말에는 12.3%를 기록했다. 은행의 경우 2009년말에는 부실 채권의 상각과 사업장 정리 등의 조치를 반영하여 연체율이 일시적으로 하락하였으나, 2010년말에는 유사한 조치에도 불구하고 연체율이 증가하였으며 2011년 3월말에는 최고치인 5.3% 기록했다. 저축은행의 경우에도 2008년 12월, 2009년 3월, 2010년 6월 등 세 차례에 걸쳐 구조조정 기금에 부실 PF 대출을 매각한 결과 연체율이 일시적으로 하락하였으나, 이후 연체율은 다시 상승하였고 2010년 말에는 25%를 넘었으며 2011년 3월말에는 영업정지 조치를 받은 8개 저축은행을 제외하고도 22.8%를 기록했다. 보험사의 연체율도 2010년 말 8.3%로 2008년 6월말의 2.4%에 비해 급격하게 상승했다. 2008년 6월 말 6.6%이던 증권사의 연체율은 2010년 말에는 29.8%, 2011년 3월 말에는 26.6%로 급증했다.

　연체율 급등은 △우량 대출을 중심으로 지속적인 채권 회수와 신규 대출 기피로 인한 분모의 감소 △부동산시장 침체에서 기인하는 PF 대출의 추가적인 부실화로 인한 분자의 증가 등을 반영한다. 이러한 점을 감안할 때, 금융 당국의 부동산 PF 대출 건전성 제고 노력과 금융기관의 회수 및 매각 노력이 금융권의 부동산PF 대출 잔액을 축소하는 데는 기여하였으나, 부동산경기의 회복 없이는 부동산 PF 대출의 연체율 문제를 해결하기는 어려울 것으로 판단된다.

< 표 > 부동산 PF 대출 연체율 추이

(단위: %)

구분	2008. 6	2008.12	2009. 6	2009.12	2010. 6	2010.12	2011. 3
금융권전체	3.6	4.4	5.9	6.4	7.3	12.9	12.3
은행	0.68	1.07	2.62	1.67	2.94	4.25	5.30
저축은행	14.3	13.0	9.6	10.6	8.7	25.1	22.8
보험	2.37	2.41	4.06	4.55	7.9	8.3	-
증권	6.57	13.92	24.52	30.28	29.5	29.8	26.6

자료 : 금융감독원.

　

　부동산 PF의 연체율이 급등하는 상황에서 건설업의 재무지표를 살펴보면, 건설업체들의 펀드멘털 및 영업 환경이 불확실성 하에 놓여 확인할 수 있다. 성장성을 나타내는 매출액 증가율이 2010년에 마이너스를 시현했고 수익성의 지표인 매출액 영업이익률이나 이자보상비율이 2008년 금융위기 발발 이후 하락세를 유지하고 있다.

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　2011년 시공능력 평가 순위 10위 이내 건설기업들의 재무제표 분석을 통해 건설기업들이 처한 상황을 좀 더 구체적으로 분석해 보자.

　2006년 이후 주택 (기업에 따라 건축) 부문 매출액과 영업이익(혹은 매출총이익) 규모 혹은 기업별 전체 매출액과 영업이익에서 차지하는 비중은 경제 상황을 반영하여 급격하게 변동하는 양상을 보인다. 주택(혹은 기업에 따라 건축)부문의 매출액과 영업이익(혹은 기업에 따라 매출총이익)의 규모와 전체 매출액과 영업이익에서 차지하는 비중은 증가하는 추세를 보이다 2008년 금융위기를 기점으로 하락했으나 최근 들어 반전하는 모습을 보인다.

　금융위기가 건설기업의 주택부문 성장성에 미치는 영향은 주택부문의 비중이 높을수록 커지는 경향을 관찰할 수 있다. 건설기업 주택부문의 수익성도 매출액과 유사한 변동을 보이고 있으나 기업간 다양한 모습을 보이는데, 2008년 이후 한 번 큰 폭으로 하락한 후 점진적인 상승세를 보이기도 하고 조금씩 점진적으로 하락하는 모습을 보이기도 한다. 수익이 마이너스로 반전되어 이를 회복하는 데 아직까지 어려움을 보이는 기업도 있다.

< 표 > 주요 건설기업의 주택(혹은 건축) 부문의 매출액과 영업이익 추이

(단위: 백만원, %)

구분		2006	2007	2008	2009	2010	2011. 6
기업 1	매출액	1,694,492	1,941,461	2,428,896	2,511,114	2,247,990	490,209
	비중	29.5	32.3	35.4	34.0	28.5	11.7
	영업이익	116,398	136,840	154,451	316,559	215,861	-44,146
	비중