부동산 PF의 회생을 기대하며
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작성자 경희대학교 댓글 0건 조회 1,265회 작성일 12-09-19 09:32본문
이 국 형 하나다올신탁 전무
부동산관련 일을 하면서 요즘 일상에서 느끼는 곤혹스런 점이 몇 가지가 있다. 건설이나 부동산업에 종사하는 사람들을 만나서 ‘잘 지내고 계시죠?’라고 인사말을 건넬 때와 상대방이 집값이 언제쯤 오를 것 같으냐고 푸념 섞인 질문을 해 올 때다. 안부 인사마저 자연스럽지 못하고 시장의 한치 앞도 내다 볼 수 없어 우물쭈물하는 나의 모습이 참으로 곤혹스럽기만 하다. 이런 일상이 바로 최근 부동산 시장상황을 단적으로 보여주는 것 같기만 하다.
부동산 경기 회복을 위한 정부대책이 쏟아져 나오고, 이에 대한 효과전망이 봇물을 이루고 있지만, 뭔가 자주 반복된다는 느낌에 시원한 맛이 별로 없다. 그럼에도 불구하고 필자는 정부대책이 효과를 발휘해서 예전처럼 거래가 활성화되고 신규공급도 지속되기를 간절히 바라고 있다. 아직 우려할만한 수준은 아니지만 자칫하면 과거 일본이 경험했던 잃어버린 세월을 우리가 예약하고 있는 상황은 아닌지 하는 걱정이 들기 때문이다. 현재 부동산 문제의 해결은 단편적인 처방책 보다는 시간을 두고 전문가들의 지혜를 모아서 방안을 찾아 나가야 할 것이다.
범위를 좁혀서 부동산 PF에 대해서 논의를 해보면, 지금까지 부동산 PF구조는 한국형 PF라고 할 만큼 국내 부동산 공급구조에 처음부터 맞추어 온 탓에 본래 의미의 PF와는 많은 차이가 있다.
그 특징을 보면 첫째, 건설사가 PF채권의 상환을 보증하는 것이고 둘째, 건설사 책임으로 공사를 완성시키는 것이다. 그런데 건설사는 2011년부터 채택한 국제회계기준(K-IFRS) 기준상 이슈와 더불어 재무적 여력의 부족으로 더 이상 PF에 신용을 공여할 수 없게 되었다. 또한, 현재 PF시장에서는 건설사의 신용공여를 대체할 새로운 구조가 없는 탓에 PF 자체가 고사할 위기에 처해 있는 한편, 과거에 건설사 신용의 의존하면서 PF에 참여한 참여자들은 냉정한 시장의 혹독한 대가를 치루고 있다.
그런데 문제투성이라서 꼭 죽은 것만 같았던 부동산 PF시장에서 미미하지만 새로운 변화의 싹이 움트고 있다. 참으로 반가운 일이다. 변화의 시작은 건설사의 PF 지급보증 없이 책임준공만 하면 금융회사가 부동산 PF에 참여하기 시작한 것인데, 이것은 과거와는 달리 금융회사가 프로젝트 리스크의 일부를 분담하는 것을 의미한다. 아직은 시장에서 그 사례가 드물고 책임준공에 더하여 조건부 채무인수의무를 부과하거나 미분양 물건에 대한 제3자 담보대출 확약을 받는 경우라서 불완전한 리스크 분담이기는 하지만 과거에 비해 진일보 한 것임에는 틀림이 없다.
다만, 여기에는 걱정이 하나 있다. 건설사가 부담하는 책임준공의 정의가 분명하지 않다는 것이다. 건설사가 부담하는 책임준공에는 두 가지 의무가 있는데, 하나는 도급계약에서 정한 공사기간까지 공사를 마치는 것이고 다른 하나는 주택법 등에서 정하는 사용검사를 득하는 것이다.
문제는 후자의 경우가 행정상 행위주체에 관련된 것으로 건설사가 책임을 지는 대상으로 적합하지 않고, 당사자 간 약정에도 불구하고 분쟁이 발생하는 경우 그 해결에 어려움이 예상된다는 것이다. 참여자간 리스크를 분담하는 형태로 부동산 PF구조가 새롭게 자리를 찾는 시점에서 분쟁을 예방하고 기초를 단단히 하기 위해서는 책임준공의 정의를 분명하게 할 필요가 있다.
부동산 PF는 그동안 고착화 되었던 건설사 신용공여에 기초한 PF구조에서 탈피하여 PF 참여자들이 리스크를 분담하는 새로운 틀을 만들어야 하는 시점에 와 있다. 부동산 PF는 개발사업에서 공급자 금융의 하나로 중요한 역할을 담당하고 있고, 향후에도 발전을 기대하는 만큼 PF가 전반적인 시스템을 새롭게 준비해야 할 것이다.
경제행위로서 투자는 비단 부동산뿐만 아니라 모든 분야에서 위험을 감수한 대가로 수익을 향유하는 것이다. 그리고 경제활동에 필요한 시스템은 투자 자원이 최적의 상태를 유지하는 방향으로 구조화 되는 것이 마땅하다. 그래야 투자효익을 직․간접적으로 공동체가 고루 누리는 것을 기대할 수 있으며, 부동산 PF의 회생을 기대하는 것도 이런 차원에서 이해할 수 있다.
부동산관련 일을 하면서 요즘 일상에서 느끼는 곤혹스런 점이 몇 가지가 있다. 건설이나 부동산업에 종사하는 사람들을 만나서 ‘잘 지내고 계시죠?’라고 인사말을 건넬 때와 상대방이 집값이 언제쯤 오를 것 같으냐고 푸념 섞인 질문을 해 올 때다. 안부 인사마저 자연스럽지 못하고 시장의 한치 앞도 내다 볼 수 없어 우물쭈물하는 나의 모습이 참으로 곤혹스럽기만 하다. 이런 일상이 바로 최근 부동산 시장상황을 단적으로 보여주는 것 같기만 하다.
부동산 경기 회복을 위한 정부대책이 쏟아져 나오고, 이에 대한 효과전망이 봇물을 이루고 있지만, 뭔가 자주 반복된다는 느낌에 시원한 맛이 별로 없다. 그럼에도 불구하고 필자는 정부대책이 효과를 발휘해서 예전처럼 거래가 활성화되고 신규공급도 지속되기를 간절히 바라고 있다. 아직 우려할만한 수준은 아니지만 자칫하면 과거 일본이 경험했던 잃어버린 세월을 우리가 예약하고 있는 상황은 아닌지 하는 걱정이 들기 때문이다. 현재 부동산 문제의 해결은 단편적인 처방책 보다는 시간을 두고 전문가들의 지혜를 모아서 방안을 찾아 나가야 할 것이다.
범위를 좁혀서 부동산 PF에 대해서 논의를 해보면, 지금까지 부동산 PF구조는 한국형 PF라고 할 만큼 국내 부동산 공급구조에 처음부터 맞추어 온 탓에 본래 의미의 PF와는 많은 차이가 있다.
그 특징을 보면 첫째, 건설사가 PF채권의 상환을 보증하는 것이고 둘째, 건설사 책임으로 공사를 완성시키는 것이다. 그런데 건설사는 2011년부터 채택한 국제회계기준(K-IFRS) 기준상 이슈와 더불어 재무적 여력의 부족으로 더 이상 PF에 신용을 공여할 수 없게 되었다. 또한, 현재 PF시장에서는 건설사의 신용공여를 대체할 새로운 구조가 없는 탓에 PF 자체가 고사할 위기에 처해 있는 한편, 과거에 건설사 신용의 의존하면서 PF에 참여한 참여자들은 냉정한 시장의 혹독한 대가를 치루고 있다.
그런데 문제투성이라서 꼭 죽은 것만 같았던 부동산 PF시장에서 미미하지만 새로운 변화의 싹이 움트고 있다. 참으로 반가운 일이다. 변화의 시작은 건설사의 PF 지급보증 없이 책임준공만 하면 금융회사가 부동산 PF에 참여하기 시작한 것인데, 이것은 과거와는 달리 금융회사가 프로젝트 리스크의 일부를 분담하는 것을 의미한다. 아직은 시장에서 그 사례가 드물고 책임준공에 더하여 조건부 채무인수의무를 부과하거나 미분양 물건에 대한 제3자 담보대출 확약을 받는 경우라서 불완전한 리스크 분담이기는 하지만 과거에 비해 진일보 한 것임에는 틀림이 없다.
다만, 여기에는 걱정이 하나 있다. 건설사가 부담하는 책임준공의 정의가 분명하지 않다는 것이다. 건설사가 부담하는 책임준공에는 두 가지 의무가 있는데, 하나는 도급계약에서 정한 공사기간까지 공사를 마치는 것이고 다른 하나는 주택법 등에서 정하는 사용검사를 득하는 것이다.
문제는 후자의 경우가 행정상 행위주체에 관련된 것으로 건설사가 책임을 지는 대상으로 적합하지 않고, 당사자 간 약정에도 불구하고 분쟁이 발생하는 경우 그 해결에 어려움이 예상된다는 것이다. 참여자간 리스크를 분담하는 형태로 부동산 PF구조가 새롭게 자리를 찾는 시점에서 분쟁을 예방하고 기초를 단단히 하기 위해서는 책임준공의 정의를 분명하게 할 필요가 있다.
부동산 PF는 그동안 고착화 되었던 건설사 신용공여에 기초한 PF구조에서 탈피하여 PF 참여자들이 리스크를 분담하는 새로운 틀을 만들어야 하는 시점에 와 있다. 부동산 PF는 개발사업에서 공급자 금융의 하나로 중요한 역할을 담당하고 있고, 향후에도 발전을 기대하는 만큼 PF가 전반적인 시스템을 새롭게 준비해야 할 것이다.
경제행위로서 투자는 비단 부동산뿐만 아니라 모든 분야에서 위험을 감수한 대가로 수익을 향유하는 것이다. 그리고 경제활동에 필요한 시스템은 투자 자원이 최적의 상태를 유지하는 방향으로 구조화 되는 것이 마땅하다. 그래야 투자효익을 직․간접적으로 공동체가 고루 누리는 것을 기대할 수 있으며, 부동산 PF의 회생을 기대하는 것도 이런 차원에서 이해할 수 있다.
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