주택정책의 재고(再考)
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작성자 경희대학교 댓글 0건 조회 1,100회 작성일 13-02-06 10:09본문
김 우 진 주거환경연구원장
주택문제 하면 가장 먼저 떠오르는 것이 가격의 급등, 그리고 이러한 가격 급등에 따른 과실의 불균등 배분, 이와는 반대로 없는 자의 주거불안 가중이었다. 따라서 지금까지 주택정책의 핵심은 가격 안정화라 할 것이며, 가격 안정화 정책의 핵심은 공급 확대와 가격 상승에 따른 이익의 축소였다. 그러나 작금의 주택시장을 곰곰이 살펴보면, 우리가 지금까지 우려하였고 대비하였던 주택문제의 근원이 달라졌음을 알 수 있다.
경제성장이 역동적인 시기에는 주택가격도 역동적으로 움직인다. 그러나 우리의 경제성장은 3%에 머무르는 선진국형 경제구조로 바뀌었다. 경제성장, 그리고 이에 따른 소득상승이 견인하는 주택가격의 상승요인은 사라 졌다고 해도 과언이 아닐 것이다. 인구성장 및 가구성장도 그리고 도시화율의 증가도 이제는 주택가격을 상승으로 이끌만한 요인이 되지 못한다. 반대로 지난 신도시 건설의 결과가 가시적으로 나타나기 시작하고 있다. 여기에 더하여 보금자리 주택의 공급도 가시적으로 나타나기 시작한다. 가시적이라는 말은 준공되어 입주가 시작된다는 말이다. 따라서 이제는 주택가격 상승을 걱정하기 보다는 주택가격 하락을 걱정해야 한다. 일부에서는 신도시 주택공급물량을 축소해야 한다는 이야기가 나오고 있는 것도 이 때문이다.
지금까지 그나마 임대시장을 유지∙안정시켰던 일등 공신은 우리나라에만 독특한 전세제도라 할 것이다. 투자한 주택가격의 50-60%에서 전세를 주었던 것은 향후 주택가격 상승이 지금의 40-50%에 해당하는 기회비용을 만회할 것이라는 기대 때문이었다. 그러나 앞으로 주택가격이 상승할 것이라는 기대치가 낮아진다면, 공급자의 입장에서는 반대로 전세가를 높일 것이다. 또한 수요자의 입장에서는 주택가격 상승이 없다면 굳이 무리해서 주택을 구입할 이유도 없을 것이다. 주택가격이 하락하는데도 전세가가 상승하는 최근의 현상은 이를 반영하고 있는 것이며, 이러한 상승은 앞으로도 이어질 전망이다. 그러나 더욱 우려할 사항은 우리나라 임대시장의 약 80% 이상을 차지하고 있는 이러한 개인임대 시장의 존립여부이다. 주택가격이 안정화된 상황에서 대출을 받아가면서 한 채의 주택을 더 구입하여 값싸게 임대를 놓을 이유가 없는 것이다.
이러한 주택시장의 변화에서 우리가 고려해야 할 사항은 첫째가 소득의 양극화에 따른 집을 살 수 없는 가구들의 주거안정 문제일 것이다. 주택가격은 너무 높아졌고, 공급확대를 통해 주택가격을 조금 낮춘다고 해도 앞으로의 소득으로 대출을 받아 주택을 구입하기는 쉽지 않고, 또한 굳이 구입할 이유도 없다. 결국 이들 가구들에 적합한 임대주택을 어떻게 공급하느냐가 정책의 초점이 되어야 할 것이다. 소형 공공 임대주택의 확대공급만이 능사가 아니다. 즉, 4인가구에게 방 한칸의 값싼 공공임대주택의 공급으로 주거안정을 시켰다고 할 수 없는 것이다.
둘째, 외국인의 증가다. 매년 10만명 이상의 외국인이 한국으로 들어온다. 지금까지는 대부분 불루칼라(Blue-collar)로 교외 공장 주변의 합숙소나 단칸방 등으로 해결되어 임대주택시장에 영향을 미치는 변수는 되지 않았다. 그러나 FTA의 결과로 서비스 시장, 인력시장이 개방되기 시작하면 화이트 컬라(White-collar) 외국인 변수가 임대주택시장에 미치는 파장은 적지 않을 것이다.
셋째, 고려사항은 탈북자 문제일 것이다. 지금까지는 주택시장에 영향을 미칠 정도의 숫자는 아니었다. 그러나 남북간의 경제적 격차를 고려한다면 어느 순간 과거 우리의 70년대와 80년대초의 이촌향도와 같은 걷잡을 수 없는 이북향남(離北向南 )상황이 초래될 수 있을 것이다. 대부분 도시, 그 중 서울로 몰려 들 것이고, 국가가 전부를 수용하기는 쉽지 않을 것이다.
임대주택시장의 개편이 필요하다. 우리의 임대주택시장은 크게 공공임대와 개인임대로 양분되어 있다. 공공임대주택은 낮은 임대료로 인해 저소득층 주거안정에 가장 직접적인 효과가 있다. 그러나 시장변화에 능동적으로 대응하지 못하는 단점이 있다. 국민임대(30년 임대), 재개발임대(50년 임대), 영구임대 등으로 기간이 정해 져 있어 주택가격이 급등해도 보유하고 있는 매물을 내 놓아 주택가격 급등을 완화 시킬 수 없으며, 한번 입주하면 입주자격이 변해도 쉽게 나가지 않는다. 관리자 역시 싸워가면서 강제로 퇴거시키지도 않는다. 반면 개인임대의 경우 전세제도 자체의 존립이 우려되며, 급속한 축소가 불가피할 것이다.
공공과 개인임대의 중간에 있는 기관임대자의 육성이 시급하다. 주식시장에서의 기관투자자와 같이 주택시장의 가격조절기능도 수행하면서, 안정적이고 한 단계 높은 임대서비스를 제공하는 주택시장의 기관투자자가 필요한 것이다. 이러한 기관투자자가 생겨나지 못한 원인을 찾고, 해결해서 임대시장을 공공임대, 기관임대, 개인임대로 재편하는 것이 향후 예상되는 변화에 대응할 수 있는 최선의 선택일 것이다.
주택문제 하면 가장 먼저 떠오르는 것이 가격의 급등, 그리고 이러한 가격 급등에 따른 과실의 불균등 배분, 이와는 반대로 없는 자의 주거불안 가중이었다. 따라서 지금까지 주택정책의 핵심은 가격 안정화라 할 것이며, 가격 안정화 정책의 핵심은 공급 확대와 가격 상승에 따른 이익의 축소였다. 그러나 작금의 주택시장을 곰곰이 살펴보면, 우리가 지금까지 우려하였고 대비하였던 주택문제의 근원이 달라졌음을 알 수 있다.
경제성장이 역동적인 시기에는 주택가격도 역동적으로 움직인다. 그러나 우리의 경제성장은 3%에 머무르는 선진국형 경제구조로 바뀌었다. 경제성장, 그리고 이에 따른 소득상승이 견인하는 주택가격의 상승요인은 사라 졌다고 해도 과언이 아닐 것이다. 인구성장 및 가구성장도 그리고 도시화율의 증가도 이제는 주택가격을 상승으로 이끌만한 요인이 되지 못한다. 반대로 지난 신도시 건설의 결과가 가시적으로 나타나기 시작하고 있다. 여기에 더하여 보금자리 주택의 공급도 가시적으로 나타나기 시작한다. 가시적이라는 말은 준공되어 입주가 시작된다는 말이다. 따라서 이제는 주택가격 상승을 걱정하기 보다는 주택가격 하락을 걱정해야 한다. 일부에서는 신도시 주택공급물량을 축소해야 한다는 이야기가 나오고 있는 것도 이 때문이다.
지금까지 그나마 임대시장을 유지∙안정시켰던 일등 공신은 우리나라에만 독특한 전세제도라 할 것이다. 투자한 주택가격의 50-60%에서 전세를 주었던 것은 향후 주택가격 상승이 지금의 40-50%에 해당하는 기회비용을 만회할 것이라는 기대 때문이었다. 그러나 앞으로 주택가격이 상승할 것이라는 기대치가 낮아진다면, 공급자의 입장에서는 반대로 전세가를 높일 것이다. 또한 수요자의 입장에서는 주택가격 상승이 없다면 굳이 무리해서 주택을 구입할 이유도 없을 것이다. 주택가격이 하락하는데도 전세가가 상승하는 최근의 현상은 이를 반영하고 있는 것이며, 이러한 상승은 앞으로도 이어질 전망이다. 그러나 더욱 우려할 사항은 우리나라 임대시장의 약 80% 이상을 차지하고 있는 이러한 개인임대 시장의 존립여부이다. 주택가격이 안정화된 상황에서 대출을 받아가면서 한 채의 주택을 더 구입하여 값싸게 임대를 놓을 이유가 없는 것이다.
이러한 주택시장의 변화에서 우리가 고려해야 할 사항은 첫째가 소득의 양극화에 따른 집을 살 수 없는 가구들의 주거안정 문제일 것이다. 주택가격은 너무 높아졌고, 공급확대를 통해 주택가격을 조금 낮춘다고 해도 앞으로의 소득으로 대출을 받아 주택을 구입하기는 쉽지 않고, 또한 굳이 구입할 이유도 없다. 결국 이들 가구들에 적합한 임대주택을 어떻게 공급하느냐가 정책의 초점이 되어야 할 것이다. 소형 공공 임대주택의 확대공급만이 능사가 아니다. 즉, 4인가구에게 방 한칸의 값싼 공공임대주택의 공급으로 주거안정을 시켰다고 할 수 없는 것이다.
둘째, 외국인의 증가다. 매년 10만명 이상의 외국인이 한국으로 들어온다. 지금까지는 대부분 불루칼라(Blue-collar)로 교외 공장 주변의 합숙소나 단칸방 등으로 해결되어 임대주택시장에 영향을 미치는 변수는 되지 않았다. 그러나 FTA의 결과로 서비스 시장, 인력시장이 개방되기 시작하면 화이트 컬라(White-collar) 외국인 변수가 임대주택시장에 미치는 파장은 적지 않을 것이다.
셋째, 고려사항은 탈북자 문제일 것이다. 지금까지는 주택시장에 영향을 미칠 정도의 숫자는 아니었다. 그러나 남북간의 경제적 격차를 고려한다면 어느 순간 과거 우리의 70년대와 80년대초의 이촌향도와 같은 걷잡을 수 없는 이북향남(離北向南 )상황이 초래될 수 있을 것이다. 대부분 도시, 그 중 서울로 몰려 들 것이고, 국가가 전부를 수용하기는 쉽지 않을 것이다.
임대주택시장의 개편이 필요하다. 우리의 임대주택시장은 크게 공공임대와 개인임대로 양분되어 있다. 공공임대주택은 낮은 임대료로 인해 저소득층 주거안정에 가장 직접적인 효과가 있다. 그러나 시장변화에 능동적으로 대응하지 못하는 단점이 있다. 국민임대(30년 임대), 재개발임대(50년 임대), 영구임대 등으로 기간이 정해 져 있어 주택가격이 급등해도 보유하고 있는 매물을 내 놓아 주택가격 급등을 완화 시킬 수 없으며, 한번 입주하면 입주자격이 변해도 쉽게 나가지 않는다. 관리자 역시 싸워가면서 강제로 퇴거시키지도 않는다. 반면 개인임대의 경우 전세제도 자체의 존립이 우려되며, 급속한 축소가 불가피할 것이다.
공공과 개인임대의 중간에 있는 기관임대자의 육성이 시급하다. 주식시장에서의 기관투자자와 같이 주택시장의 가격조절기능도 수행하면서, 안정적이고 한 단계 높은 임대서비스를 제공하는 주택시장의 기관투자자가 필요한 것이다. 이러한 기관투자자가 생겨나지 못한 원인을 찾고, 해결해서 임대시장을 공공임대, 기관임대, 개인임대로 재편하는 것이 향후 예상되는 변화에 대응할 수 있는 최선의 선택일 것이다.
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