[시론] 민간 임대주택 공급 늘리려면
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작성자 경희대학교 댓글 0건 조회 1,444회 작성일 13-07-04 10:11본문
정기영(한국부동산투자개발연구원 원장)
4·1 부동산대책이 시행된 지 석달을 넘어섰지만 시장의 반응은 시큰둥하다. 잠깐 상승세를 보였던 서울지역 아파트 매수세는 오히려 줄어드는 등 약발이 떨어졌다. 반면에 전세가는 상승세를 지속하고 있다. 전세가 비율을 보면 전국적으로 63.5%에 이른다. 서울시의 경우 56.4%, 수도권 57.4%, 경기도 58.4%다. 지방은 상대적으로 더욱 높아 5대 광역시 전세가 비율은 평균 71.3%에 달한다.
이제는 주택의 소비패턴이 투자목적에서 거주목적으로 빠르게 전환되고 있다. 소유보다 전세를 선호하는 양상이 뚜렷이 나타나고 있다. 부동산정책도 과거의 분양공급 위주에서 임대주택공급으로 무게중심을 바꾸고 있다. 지난달 20일 정부에서 발표한 올해 주택공급계획을 보면 작년 실적 58만7000가구의 63%에 불과한 37만가구로 대폭 줄였다. 그러나 임대주택은 6만8000가구로 오히려 13.3%를 늘렸다.
이명박 정부에서 공공임대주택 공급을 늘리지 못한 것을 전세가 상승 원인 중 하나로 지적하기도 한다. 각 정권별 공공임대주택 보급현황은 김대중 정부 들어 48만8287가구로 늘기 시작해 노무현 정부에서 54만5882가구로 큰 폭의 증가세를 보였다. 반면 이명박 정부에서는 43만2781가구로 오히려 감소했다.
민간의 경우에도 1991년 중단됐던 민간임대주택 제도가 1993년 부활하면서 2001년까지 많은 공급이 이뤄졌지만 2004년 10년 임대주택 도입에 따른 임대기간(5년→10년) 장기화 등 사업투자의 불확실성 증가로 최근까지 민간사업자의 참여는 저조한 편이다.
이런 상황에서 볼 때 ‘행복주택’ 공급계획은 필연적이다. 토지비가 저렴한 철도부지나 유수지를 활용하여 공공임대주택을 20만가구 공급하는 것이다. 전체 연면적의 30%를 복합용도 개발로 진행함으로써 상업·업무·숙박시설 등 편의시설도 갖추고 사업비도 충당할 계획이다.
국토교통부는 우선 올해에 서울 잠실·송파·목동·오류·공릉·가좌지구와 경기 안산 고잔지구에 총 1만50가구의 행복주택을 건설하기로 했다. 지역별로는 목동이 2800가구로 가장 많고, 잠실 1800가구, 송파 1600가구, 오류 1500가구, 고잔 1500가구, 가좌 650가구, 공릉 200가구 등이다.
그런데 행복주택사업이 주민 반발에 부딪쳐 시작 단계부터 진통을 겪고 있다. 7개 시범사업지구 가운데 오류동 지구만 제외하고는 벌써 떠들썩하다. 순항하기가 만만치 않을 것이 뻔하다.
서울 목동지구 인근 주민들은 지난 13일 진행된 주민설명회에 참석해 항의하는 등 행복주택이 들어오는 것을 절대 인정할 수 없다는 입장이다. 행복주택이 들어서면 교통체증과 학교 과밀화가 더욱 심해져 결국 자신들의 집값 하락으로 이어질 수 있다는 이유에서다. 이외에도 행복주택사업은 턱없이 부족한 부지 마련을 위해 철도부지와 유수지를 활용해 건립하려다 보니 소음·진동이나 악취 등 주거환경 문제도 만만치 않다. 여기에 20조원에 달하는 사업비 확보 등 앞으로도 넘어야 할 산이 많다.
임차수요가 커지고 있는 현실에서 임대주택공급은 빠를수록 좋다. 그러나 정부 주도의 대규모 공공임대주택 공급은 벽이 높다. 이러한 현실에서 유휴 국·공유지나 도심 내 공공이 보유한 저렴한 토지를 활용한 민간임대주택 공급을 촉진해야 한다. 예를 들면 지자체에서는 유휴 공공부지를 장기적으로 싼값에 빌려주고 민간이 임대주택사업을 주도하는 형태다.
민간이 사업을 구상하고 자금을 조달하여 주택을 건설한다. 주택건설 후 소유권은 지자체에 넘겨준다. 민간은 장기적으로 임대운영을 하면서 조달한 자금을 상환하고 지자체에는 땅에 대한 사용료를 지불하는 것이다. ‘토지임차형 임대주택사업’과 같은 개념이다. ‘사회기반시설에 대한 민간투자법’의 BTO 방식을 임대주택에 적용하는 방식이다. 지자체와 민간이 SPC를 구성하여 진행해도 된다.
지자체가 보유하고 있는 소규모 땅들을 활용하면 이른 시일 내에 많은 주택을 공급할 수 있고 지역민들과의 마찰도 피할 수 있다. 규모가 작더라도 획일적이지 않고 지역이나 소비자에 따라 특성화한 형태로 공급하는 것이 바람직하다. 이제는 임대주택도 다양한 소비자의 욕구를 충족시킬 수 있는 ‘맞춤형’이 요구되는 시대기 때문이다.
마침 서울시에서도 ‘소형 임대주택 수요예측 및 정책대안 마련’이라는 연구용역을 내놓고 지주공동개발, 토지임차형 민간임대 등의 방식을 검토하고 있는 것으로 알려졌는데 시의적절하다.
이와 같은 공공 유휴부지 외에 일반 민간토지소유자의 임대주택사업도 활성화해야 한다. 또한 전국에 골칫거리로 남아 있는 미분양주택 약 7만가구를 매입하여 임대주택사업을 할 수 있도록 하는 방안도 서둘러 시행할 필요가 있다. 토지소유자의 임대주택 공급, 미분양주택 매입 임대주택사업 등을 촉진하기 위해서는 별도의 세제혜택, 금융지원 등 인센티브를 제공하는 방안도 적극적으로 도입하는 것이 필수적이다.
4·1 부동산대책이 시행된 지 석달을 넘어섰지만 시장의 반응은 시큰둥하다. 잠깐 상승세를 보였던 서울지역 아파트 매수세는 오히려 줄어드는 등 약발이 떨어졌다. 반면에 전세가는 상승세를 지속하고 있다. 전세가 비율을 보면 전국적으로 63.5%에 이른다. 서울시의 경우 56.4%, 수도권 57.4%, 경기도 58.4%다. 지방은 상대적으로 더욱 높아 5대 광역시 전세가 비율은 평균 71.3%에 달한다.
이제는 주택의 소비패턴이 투자목적에서 거주목적으로 빠르게 전환되고 있다. 소유보다 전세를 선호하는 양상이 뚜렷이 나타나고 있다. 부동산정책도 과거의 분양공급 위주에서 임대주택공급으로 무게중심을 바꾸고 있다. 지난달 20일 정부에서 발표한 올해 주택공급계획을 보면 작년 실적 58만7000가구의 63%에 불과한 37만가구로 대폭 줄였다. 그러나 임대주택은 6만8000가구로 오히려 13.3%를 늘렸다.
이명박 정부에서 공공임대주택 공급을 늘리지 못한 것을 전세가 상승 원인 중 하나로 지적하기도 한다. 각 정권별 공공임대주택 보급현황은 김대중 정부 들어 48만8287가구로 늘기 시작해 노무현 정부에서 54만5882가구로 큰 폭의 증가세를 보였다. 반면 이명박 정부에서는 43만2781가구로 오히려 감소했다.
민간의 경우에도 1991년 중단됐던 민간임대주택 제도가 1993년 부활하면서 2001년까지 많은 공급이 이뤄졌지만 2004년 10년 임대주택 도입에 따른 임대기간(5년→10년) 장기화 등 사업투자의 불확실성 증가로 최근까지 민간사업자의 참여는 저조한 편이다.
이런 상황에서 볼 때 ‘행복주택’ 공급계획은 필연적이다. 토지비가 저렴한 철도부지나 유수지를 활용하여 공공임대주택을 20만가구 공급하는 것이다. 전체 연면적의 30%를 복합용도 개발로 진행함으로써 상업·업무·숙박시설 등 편의시설도 갖추고 사업비도 충당할 계획이다.
국토교통부는 우선 올해에 서울 잠실·송파·목동·오류·공릉·가좌지구와 경기 안산 고잔지구에 총 1만50가구의 행복주택을 건설하기로 했다. 지역별로는 목동이 2800가구로 가장 많고, 잠실 1800가구, 송파 1600가구, 오류 1500가구, 고잔 1500가구, 가좌 650가구, 공릉 200가구 등이다.
그런데 행복주택사업이 주민 반발에 부딪쳐 시작 단계부터 진통을 겪고 있다. 7개 시범사업지구 가운데 오류동 지구만 제외하고는 벌써 떠들썩하다. 순항하기가 만만치 않을 것이 뻔하다.
서울 목동지구 인근 주민들은 지난 13일 진행된 주민설명회에 참석해 항의하는 등 행복주택이 들어오는 것을 절대 인정할 수 없다는 입장이다. 행복주택이 들어서면 교통체증과 학교 과밀화가 더욱 심해져 결국 자신들의 집값 하락으로 이어질 수 있다는 이유에서다. 이외에도 행복주택사업은 턱없이 부족한 부지 마련을 위해 철도부지와 유수지를 활용해 건립하려다 보니 소음·진동이나 악취 등 주거환경 문제도 만만치 않다. 여기에 20조원에 달하는 사업비 확보 등 앞으로도 넘어야 할 산이 많다.
임차수요가 커지고 있는 현실에서 임대주택공급은 빠를수록 좋다. 그러나 정부 주도의 대규모 공공임대주택 공급은 벽이 높다. 이러한 현실에서 유휴 국·공유지나 도심 내 공공이 보유한 저렴한 토지를 활용한 민간임대주택 공급을 촉진해야 한다. 예를 들면 지자체에서는 유휴 공공부지를 장기적으로 싼값에 빌려주고 민간이 임대주택사업을 주도하는 형태다.
민간이 사업을 구상하고 자금을 조달하여 주택을 건설한다. 주택건설 후 소유권은 지자체에 넘겨준다. 민간은 장기적으로 임대운영을 하면서 조달한 자금을 상환하고 지자체에는 땅에 대한 사용료를 지불하는 것이다. ‘토지임차형 임대주택사업’과 같은 개념이다. ‘사회기반시설에 대한 민간투자법’의 BTO 방식을 임대주택에 적용하는 방식이다. 지자체와 민간이 SPC를 구성하여 진행해도 된다.
지자체가 보유하고 있는 소규모 땅들을 활용하면 이른 시일 내에 많은 주택을 공급할 수 있고 지역민들과의 마찰도 피할 수 있다. 규모가 작더라도 획일적이지 않고 지역이나 소비자에 따라 특성화한 형태로 공급하는 것이 바람직하다. 이제는 임대주택도 다양한 소비자의 욕구를 충족시킬 수 있는 ‘맞춤형’이 요구되는 시대기 때문이다.
마침 서울시에서도 ‘소형 임대주택 수요예측 및 정책대안 마련’이라는 연구용역을 내놓고 지주공동개발, 토지임차형 민간임대 등의 방식을 검토하고 있는 것으로 알려졌는데 시의적절하다.
이와 같은 공공 유휴부지 외에 일반 민간토지소유자의 임대주택사업도 활성화해야 한다. 또한 전국에 골칫거리로 남아 있는 미분양주택 약 7만가구를 매입하여 임대주택사업을 할 수 있도록 하는 방안도 서둘러 시행할 필요가 있다. 토지소유자의 임대주택 공급, 미분양주택 매입 임대주택사업 등을 촉진하기 위해서는 별도의 세제혜택, 금융지원 등 인센티브를 제공하는 방안도 적극적으로 도입하는 것이 필수적이다.
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