건설사, 단순 저가 도급 우려…중견사는 설자리 좁아져
업계“민참사업 개선ㆍ혼합방식 등 공급방식 다양화 필요”

LH의 직접 시행 강화는 종합디벨로퍼로서 LH의 역할과 기능 확대와 함께 건설사는 공공택지에서 단순 시공도급 위주로, 시행사는 공공택지에서 주택사업 외에 상업시설, 업무시설 등만 시행하는 형식으로 전개될 가능성이 크다.

특히 LH가 결국 늘어나는 부채를 어떻게 감당하느냐가 정부의 정책목표 달성의 관건이 될 것으로 분석되고 있다.

LH가 자체 시행하면 분양가를 크게 높일 수 없는 데다 개발이익 발생시점이 택지개발∼건설, 입주까지 5년에서 길게는 10년 이상 소요되는 점을 감안하면 해당 기간의 금융비용도 상당하기 때문이다. 택지개발 이전에 선수계약을 통해 건설사로부터 땅값을 미리 받아 기반시설, 광역교통망 구축 등에 사용하던 패턴도 사라진다.

더욱이 앞으로 신도시 등 택지개발이 제한되면 신규로 발생할 부채는 물론 기존 부채(160조원 수준)의 상환문제도 논란의 여지가 많은 상황이다.

전 LH 고위 관계자는 “그동안 LH가 택지를 개발해 민간에 매각하고 그 대금으로 개발비 충당과 함께 광역시설 등을 조성했다”며 “민간 매각 없이 진행할 경우 막대한 재원조달은 물론 천문학적인 금융비용을 어떻게 감당하는지가 중요한 문제가 될 것”이라고 지적했다.

그는 “택지 개발, 민간매각이라는 시스템 없이 LH가 어디서 돈을 벌어서 비용을 충당하고 부채를 상환할지 의문”이라며 “지금도 서민층 주거안정을 위한 임대주택사업에서도 매년 2조원 수준의 적자가 나고 있는데 추가적인 공사채를 발행하더라도 결국 금융비용 상승, 나아가 국민에 부담으로 이어질 수밖에 없을 것”이라고 덧붙였다.

이어 “수도권 택지개발에서 남은 재원을 지방 사업 등에 교차 보조를 하는 것도 어려워지면서 지역간 불균형을 더욱 악화시키는 요인으로 작용할 수도 있다”고 설명했다.

또 다른 전임 LH 관계자도 “현재까지는 아파트 착공 3∼4년 전에 택지매각을 통해 LH가 재원을 확보하지만, LH 자체 시행방식은 택지조성기간에 투입되는 비용을 자체 조달해야 하기 때문에 추가적인 금융비용이 발생할 것”이라고 지적했다.

광역교통망 구축에 따른 비용부담도 문제로 지적되고 있다.

전 LH 관계자는 “파주 운정 3지구를 개발하면서 총비용은 18조원 수준인데, 제2자유로 건설 등 광역교통망 구축에 LH의 분담금 규모가 9조원에 달했다”며 “분당선 지하철이나 분당∼수서간 도로 등도 모두 LH의 분담금으로 지어졌다”고 설명했다.

디벨로퍼 관계자는 “토지이용시기보다 2∼3년 앞서 택지를 민간에 선분양한 것도 자금확보를 통한 원활한 사업추진이라는 포석”이라며 “막대한 L H 공사채가 발행되면 금융시장에도 악영향을 미칠 수 있다”고 예상했다.

그는 “과거 원희룡 장관 시절 LH 구조조정을 적극 추진했지만, 별다른 성과를 내지 못한 것도 부채 문제를 해결하는 방안이 부재했기 때문”이라고 밝혔다.

일각에서는 LH의 임대주택을 포함한 상당 부분의 주거복지사업을 지자체에 넘겨야 한다는 주장도 있지만, 실현가능성은 희박하다.

업계 관계자는 “LH가 임대주택을 짓더라도 이후 관리, 운영은 지자체가 맡는 게 바람직하다”면서도 “임대료를 현실에 맞게 올릴 수 없는 상황에서 지자체가 매년 적자가 나는 임대주택을 떠맡기는 어려운 것이 현실”이라고 지적했다.

LH가 직접 시행에 나설 경우 주택품질에 대한 우려도 크다. 재정건전성이 악화할 경우 공사비를 올리거나 민간부문의 수익성을 확보하는 장치를 마련하기는 어렵기 때문이다. 결국, 낮은 공사비는 낮은 품질로 이어질 수밖에 없다.

이 과정에서 도급사업 등에 참여하는 건설사와 분양가, 공사비를 두고 갈등의 소지도 예상된다.

건설사 관계자는 “9.7 주택공급 확대방안에 LH가 시행하되 현재 민간참여 공공주택사업과 같이 민간의 아파트 브랜드를 사용할 수 있도록 했지만, 분양가가 일정수준 이내로 묶일 수밖에 없고, 이 경우 도급을 받은 건설사는 공사를 통한 수익성이 떨어질 가능성이 높다”고 예상했다.

더욱이 공사비가 고공행진을 지속하는 가운데 안전관련 규제강화, 짧은 공사기간 등 시공과정에서 리스크도 고스란히 건설사의 부담으로 작용할 것이라는 우려도 많다.

업계 관계자는 “일감 확보도 중요하지만, 수익성이 낮으면 건설사의 참여가 제한적일 것”이라며 “이 경우 전반적인 주택공급도 차질을 빚을 수 있다”고 지적했다.

그는 “이상경 국토부 1차관이 ‘민간의 시공 자금을 활용하고, 분양 등을 통해 발생하는 이익을 회수하는 구조라 LH의 직접 시행에 따른 부담이 크지 않을 것’이라고 밝힌 것은 현실감이 떨어지는 주장이며, 결국 민간의 부담이 커지는 것을 기정사실화한 것”이라고 주장했다.
박노일 기자 royal@〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr)〉