2012년 12월18일 법률 제11555호로 개정되어 2013년 6월19일부터 시행된 집합건물법 제9조에서는 구분소유자의 권리를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물의 하자에 관하여 시공자도 구분소유자에 대하여 직접적 담보책임을 지도록 규정하면서(제1항), 시공자의 책임이 지나치게 확대되는 것을 막기 위하여 시공자의 담보책임 범위를 시공자가 분양자에게 지는 담보책임의 범위로 한정하고(제2항), 시공자의 담보책임 중 하자보수에 갈음한 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우로 제한하는 한편, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면하도록 하였다(제3항).

이와 관련하여 시공자가 분양자에 대하여 가지는 공사대금 채권으로 분양자의 시공자에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 상계를 한 경우에도 집합건물법 제9조 제3항 후단에서 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임의 면책사유로 규정한 ‘시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우’에 해당하는지가 문제 된다.

최근 서울고등법원은 ①‘시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우’의 의미는 직접 손해를 배상한 경우뿐만 아니라 실질적으로 손해배상을 한 것과 동일하게 볼 수 있는 경우도 포함한다고 보아야 하는데, 실제로 시공자가 분양자에 대한 공사대금 채권으로 분양자의 시공자에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 상계한 경우 손해배상채권은 변제, 대물변제 또는 공탁이 행하여진 경우와 동일하게 현실적으로 만족을 얻어 그 목적을 달성하므로 이는 시공자가 분양자에게 실질적인 손해배상을 한 것으로 볼 수 있으며 ②구분소유자의 시공자에 대한 손해배상청구권과 분양자의 시공자에 대한 손해배상청구권은 상호 별개의 원인으로 발생한 독립된 채권이기는 하지만 어느 것이나 시공자의 시공상 잘못으로 발생한 하자의 보수를 갈음하는 손해를 배상하려는 것으로서 서로 동일한 경제적 목적을 가지고 있고 ③시공자로 하여금 분양자에 대한 담보책임 범위를 초과하여 구분소유자에게 직접적인 담보책임을 부담하도록 하는 것은 시공자의 책임을 지나치게 확장시키는 결과가 되는 점 등을 주요 근거로 집합건물법 제9조 제3항 후단에서 정한 면책사유에 해당한다고 보았다(서울고등법원 2025. 1. 16. 선고 2024나2003433 판결 참조).

송종호 변호사(법무법인 정률)〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr)〉