분양가 상한제가 1일부터 폐지됐다. 이에 따라 민간택지는 분양 사업자가 분양가격을 정할 수 있게 됐다. 주로 재개발ㆍ재건축 사업지가 해당된다. 서울 강남 등 재건축·재개발 사업이 진행 중인 지역의 분양가격이 오를 것으로 예상하는 것도 이 때문이다. 그럼에도 입지 조건이 좋지 않은 수도권이나 지방의 경우 고분양가 논란은 그리 크지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 자칫 분양가를 높이 책정했다 미분양이 양산되면 큰 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

　민간택지에 대한 분양가 상한제 폐지는 부동산 시장에 강력한 신호로 작용했다. 소위 부동산 3법의 핵심 규제로 인식되던 제도가 사라지면서 시장의 분위기가 살아난 것도 사실이다. 건설업계의 말처럼 반시장적 규제였다. 정부가 이런 제도를 완화한 것은 부동산 시장에 활기를 불어넣고, 나아가 내수회복으로 이어가려는 기대치도 반영한 것이다.

　그렇다면, 과연 분양가 상한제 폐지가 과도한 분양가 인상으로 이어질 수 있을까?

　민간택지 분양가 상한제 폐지, 청약제도 규제 개선 등에 따라 주택시장의 회복세가 뚜렷하다. 건설사 등은 이 분위기가 앞으로도 지속하기를 기대하고 있다. 그러나 민간택지 분양가 상한제 폐지로 건설사나 조합 등 사업주체들이 적정수준 이상으로 분양가를 높이려 할 경우 문제는 달라진다. 더욱이 재건축ㆍ재개발 사업은 조합과 조합원, 시공사, 일분 분양자 등이 얽혀 있다. 조합원의 추가 부담금을 낮추려고 일반분양분의 분양가를 높이려는 시도 등이 나타날 공산도 있다. 신규 아파트의 고분양가는 기존 주택의 매매가격 상승을 부채질할 수 있다.

　이렇게 되면 정부는 또 다른 규제를 내놓을 가능성이 크다. 아울러 시장은 다시 냉각기로 진입, 건설사는 쓰러지고 경기는 침체상황을 맞는다. 주택 수요자도 공급자도 모두 어려운 시기를 맞게 되는 것이다. 그동안 건설산업을 둘러싼 규제완화→시장회복→공급과잉→규제강화→시장침체→건설사 도산→규제완화라는 일련의 악순환 고리의 재연이다.

　이러한 시장분위기는 현재 ‘주택시장은 건강한가?’라는 물음으로 이어진다. 주택시장에는 공급자와 수요자가 존재하며, 사업추진도 시행사와 시공사 등을 포함한 많은 이해가 얽혀 있다. 감독자로서 정부와 지자체도 관여한다.

　시장의 건강성은 분양가 상한제 폐지에 따른 공급과잉 우려와도 맞닿는다. 실제 올해 신규 분양물량이 34만가구에 달해, 지난 2002년 이후 최대 물량에 이를 것이라는 전망도 있다. 그도 그럴 것이 건설사 입장에서는 청약제도의 완화와 분양가 상한제 폐지 등으로 시장분위기가 호전된 상황을 놓칠 수 없다. 그동안 골칫거리였던 사업장까지 활기를 띠는 것도 이 때문이다.

　수요자 입장은 사뭇 다르다. 입맛에 맞지 않으면 언제든 외면한다. 입맛이란 가격과 입지, 편의시설, 교통편리성 등을 포함한다. 공급과잉은 수요자의 입맛에 따라 회복추세의 주택시장도 급속히 냉각시킬 만큼 파괴력도 지녔다. 자칫 정부는 또다시 규제의 칼날을 들이댈지도 모른다.

　시장은 수요자나 공급자 누구의 편도 들지 않는다. 고유기능에 따라 수요와 공급의 균형, 적정가격의 결정 등에 따라 움직인다. 부동산시장이 건강성을 유지하도록 시장 참여자들이 늘 신경 써야 하는 것도 이 때문이다.

박노일 부동산부장