Q: 을은 갑으로부터 건물건축에 관한 공사를 도급받아 건물을 완공하였으나, 갑이 자력이 없어 건물 보전등기도 하지 못하고 공사대금도 지급하지 않고 있다. 신축한 건물에 대하여 공사대금을 확보할 방안이 있는지요?

A: 통상 시공사인 을은 건물을 지어 주고도 도금인(발주자, 시행사)가 공사대금을 순순히 주지 않으면 공사대금지급지연으로 인하여 이자부담, 하도급 업체들의 독촉과 그에 따른 가압류 등 복잡한 법률분쟁에 빠지곤 한다. 이럴 경우 을이 공사대금을 확보하는 방안이 문제인데, 유치권이 가장 강력한 수단이긴 하지만, 다른 한편 미등기 부동산에 대하여 가압류를 하거나 발주자를 대위하여 보전등기와 동시에 가압류 강제집행하는 방안이 있다.

미등기 건물에 대한 채권확보방안

건물이 완성되었으나 사용승인을 받지 못하여 아직 소유권보존등기가 경료되지 아니한 경우에 위 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되는 경우가 많다. 도급인에게 변제자력이 없고 위 건물만이 유일한 재산일 경우에는 수급인은 위 건물에 대하여 가압류나 압류 등 강제집행을 하여 공사대금 채권을 변제 받아야 한다. 2002년부터 시행된 민사 집행법은 건축허가나 건축신고를 마친 뒤 사용승인을 받지 못한 미등기 건물에 해단 가압류, 강제집행을 신청할 수 있도록 하였다. 이 경우 신축한 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번 구조 면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하여 법원직권에 의한 촉탁 보존 등기와 함께 가압류 강제집행이 가능하다 (민사집행법 제 81조 1항 제 2호 단서) 실무에서는 위 서류로서 통상 건축허가서, 건축신고서, 미흡할 때에는 건축도급계약서 등을 추가로 받고 있다.

결과적으로 수급인 을은 미등기 신축건물에 관한 가압류 절차를 밟음으로써 직권에 의한 건물 보존등기에 따른 가압류를 할 수 있지만, 보존등기에 몇 개월이 소요되고 절차 또한 복잡한 단점이 있다. 물론, 미등기 부동산이라 하더라도 사용승인 및 건축물대장이 있다면 위와 같은 복잡한 절차를 생략하고 도급인을 대위하여 바로 보전등기와 함께 가압류 할 수 있다. 다만, 직권 촉탁이든 대위에 의한 보존등기든 이에 소요되는 취득세, 등록세 등 등기 비용은 신청하는 수급인이 우선 부담하고 사후에 구상해야하는 불리함이 있다.

가압류 강제집행할 수 없는 경우

다만, 앞서 말한 미등기 건물이라 함은 건축허가나 건축신고를 마친 뒤 사용승인만을 받지 못한 상태인 건물만 해당이 되고 미완성 건물은 제외된다. 건축허가를 받지 못한 무허가 건물까지 보호할 필요가 없기 때문이다.

결론적으로 완공된 건물에 대하여는 미등기이더라도 권리확보가 가능하게 되었지만, 완공이 되어 있지 않아 사용승인을 받을 수 없는 상태의 건물은 독립된 건물에 해당한다고 하더라도 강제집행이 될 수 없다.

공사대금을 확보하기 위한 다른 방안 모색

사후적으로 공사대금을 확보하는 방안은 유치권 하수급업자의 직접청구권 미등기 부동산에 대한 가압류 대위에 보존등기 및 가압류 별도의 담보제공 등이 있으나, 장래의 분쟁예방을 위하여 공사도급계약당시부터 저당권 설정에 관한 약정을 비롯하여, 공사대금에 관한 약속어음 공증 등을 고려할 수 있다. 물론, 발주자인 도급인의 협조가 있어야 한다는 점에서 한계가 있다.

이재정 동화법무법인 변호사