Q: A는 B건설회사와 신축 아파트를 분양받는 계약을 체결하였는데, 그 분양계약에 의하면 수분양자가 중도금 및 잔금 납부를 지연하여 약정 납부일이 경과되었을 경우에는 그 경과일수에 대하여 지연손해금을 지급하여야 합니다. 그런데, B건설회사가 부도가 나자 아파트공사가 완료되어 이를 인도받을지 여부가 불투명해지자 A는 중도금납입을 거부하였고, 이에 대해 B건설회사는 지연손해금을 지급하여야 한다고 주장하였습니다. B건설회사는 A로부터 중도급 미납에 따른 지연손해금을 지급받을 수 있을까요?

A: 아파트 수분양자의 중도금 지급의무는 분양업자의 아파트 공급의무보다 먼저 이행하여야 할 의무이나, 민법 제536조 제2항은 “당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저할 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다”라고 하여 비록 선이행의무를 부담하더라도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있음을 규정하고 있습니다. 이를 ‘불안의 항변권’이라고 합니다.

B건설회사가 부도나서 계속 아파트 공사를 진행하기 어려운 상태에 놓였다면 이는 민법 제538조 제2항의 ‘상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때’에 해당하여 수분양자 A는 B건설회사가 아파트를 신축하여 입주하도록 할 때까지 자신의 선이행의무인 중도금 지급을 거절할 수 있으므로 이에 대한 지연손해금도 지급할 의무를 부담하지 않는다고 할 것입니다.

대법원은 “아파트 수분양자의 중도금 지급의무는 아파트를 분양한 건설회사가 수분양자를 아파트에 입주시켜 주어야 할 의무보다 선이행하여야 하는 의무이나, 건설회사의 신용불안이나 재산상태의 악화 등은 민법 제536조 제2항의 건설회사의 의무이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때 또는 민법 제588조의 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에 해당하여, 아파트 수분양자는 건설회사가 그 의무이행을 제공하거나 매수한 권리를 잃을 염려가 없어질 때까지 자기의 의무이행을 거절할 수 있고, 수분양자에게는 이러한 거절권능의 존재 자체로 인하여 이행지체 책임이 발생하지 않으므로, 수분양자가 건설회사에 중도금을 지급하지 아니하였다고 하더라도 그 지체책임을 지지 않는다.”(대법원 2006.10.26. 선고 2004다24106 판결)라고 판시하였습니다.

그러므로 B건설회사가 중도금 미지급을 이유로 A로부터 지연손해금을 지급받기는 어렵다고 할 것입니다.

한봉희 법무법인(유한) 정률 변호사