Q : 건물 공용부분의 하자로 인한 손해배상책임은 누가?

<사례> A사는 지상 6층, 지하4층 건물의 소유자이고, B사는 이 건물의 소유자 및 임차인들로부터 건물의 제 시설의 관리를 위탁받아 안전관리를 담당하고 있는 관리회사이다. 이 건물은 음식점 등의 용도로 임대되어 있었는데, 어느 음식점에 손님으로 온 C는 위 건물의 난간을 잡았다가 감전사고를 당하였다. 감전의 원인은 위 건물의 임차인 중 하나인 어느 식당의 간판에서 누전이 발생하여 그에 접해있던 위 난간에도 전기가 흘렀던 것이었다. C는 건물 난간에 전기가 누전되었던 것은 건물의 안전성에 하자가 있었던 것이니 난간의 소유자이자 점유자인 A사가 손해배상책임을 져야한다고 하고, 또한 B사는 난간의 점유자로서 또는 난간의 누전관리를 잘못한 과실로 인한 책임을 져야한다고 주장한다. 이런 경우는 어떻게 되는지?

A:

<해설> 먼저 공작물의 설치, 보존상의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 우선 그 공작물의 점유자가 책임을 지며, 그 점유자가 손해방지를 위한 주의의무를 게을리 하지 않았다면 공작물의 소유자가 최종적인 책임을 진다(민법 758조). 사례의 경우 우선 이 건물의 난간에 공작물의 설치, 보존상의 하자가 있는지가 문제된다.

이 건물의 난간에는 임차인의 간판에서 누전된 전기가 흘렀고 그것이 접지되지 아니하여 손님이 난간을 잡았을 때 감전사고를 일으켰으므로, 난간이 통상적으로 갖추어야 하는 안전성을 결여한 상태에 있었다고 할 수 있고, 따라서 이 난간에는 공작물의 설치, 보존상의 하자가 있다고 판단된다.

다음으로 그러면 이 난간의 점유자가 누구인지가 문제된다. 앞서 보았듯이 공작물의 설치, 보존상의 하자에는 우선적으로 공작물의 점유자가 1차적인 책임을 지기 때문이다. 만약 점유자가 사고방지를 위한 주의의무를 게을리하지 않았다면 소유자인 A사가 최종적인 책임을 질 것이다.

이 난간의 점유자가 누구인지에 관하여는 소유자인 A사, 관리회사인 B사, 임차인 등 여러 주체가 가능성이 있을 것이다. 이 점에 관한 법원의 최종적인 판단은 이 건물의 소유자인 A사와 임차인들이 공동으로 이 난간을 점유하고 있다는 것이다. 즉 이 난간은 건물의 공용부분이고 임차인들에게 각 점포를 임대함에 있어서 그 공용부분 역시 임대의 목적물에 포함되므로 일단은 임차인들이 공동으로 점유하고 있다고 할 것이지만, 어느 임차인이 독점적으로 그것을 점유하고 있지는 않으므로 건물의 소유자 역시 직접 또는 관리회사인 B사를 통하여 임차인들과 공동으로 그 난간을 점유하고 있다는 것이다.

법원은 실제 이 건물의 현장에 상주하면서 공용부분인 난간을 포함한 건물을 현실적으로 지배, 관리하는 B사는 난간의 점유자로 보지 아니하고 소유자인 A사의 점유를 보조하는 점유보조자라고 판단하여 공작물의 설치, 보존상의 하자에 대한 책임을 지는 주체에서는 제외하였다. 이는 건물 관리회사의 건물에 관한 점유는 독자적인 지위에서의 점유가 아니라 건물의 소유자로부터 위탁을 받아 그의 점유를 보조하는 지위에서의 점유이므로 그렇게 본 것으로 판단된다.

어쨌든 건물 소유자인 A사는 이 건물의 난간을 임차인들과 함께 공동으로 점유하고 있는 지위에 있으므로 그 난간의 설치, 보존상의 하자로 인한 손해에 대하여 점유자 및 소유자로서 손해배상책임이 있다.

또한 B사는 난간의 점유자로 인정되지는 않아 공작물의 설치, 보존상의 하자로 인한 손해배상책임에서는 제외되지만, 건물의 관리회사로서 그 직원이 문제의 난간에 전기가 누전되는 일이 없도록 잘 관리하여야 하는 업무를 게을리하여 문제의 감전사고가 났다고 할 수 있으므로 그 직원의 사용자로서 손해배상책임을 져야 한다는 것이 법원의 판단이다(대법원 2002다23741).

그리고 이렇게 되면 A사와 B사는 둘다 조금 다른 근거에서 피해자 C에 대한 손해배상책임을 지게 되므로 둘이 공동으로 책임을 지게 된다.