1. 현황

최근에 공동주택의 하자소송 중 원고 일부는 감정 대상물에 발생한 하자에 관하여 감정인도 선정되기 전 현장 검증이 반드시 이루어져야 한다고 주장하고 이를 채택하는 재판부도 있다.

2. 현장검증의 한계 및 비효율성에 대하여

그러나 공동주택에 결함이 발생하였는지 여부 및 그 결함이 기능상, 미관상, 안전상 지장을 초래하는 ‘하자’인지 여부를 판단하기 위해서는 건축분야의 고도의 전문지식이 요구되며, 단순히 비전문가가 육안으로 보기에는 심각한 하자가 발생한 것처럼 보이더라도, 실제로는 경미한 하자에 불과한 경우가 많다.

가장 쉬운 예로 육안으로 보기에 외벽 등에 미세한 균열이 발생한 것처럼 보이지만 대부분이 페인트 도색면이 갈라진 것일 뿐, 구조체 자체는 균열이 발생하지 않은 경우가 많으며, 이 같은 도색면 갈라짐에 대한 보수는 도색공사로 충분하고 균열보수가 불필요하므로 두 경우는 명백히 구별되어야 할것이나, 비전문가가 단순한 육안으로 이를 구별하는 것은 불가능하다고 본다.

더구나 하자소송에서 상당한 부분을 차지하는 미시공, 변경시공 부분은 검증할 수도 없다. 따라서 건축분야의 전문가가 아닌 원,피고 대리인 등이 참석한 가운데 감정 대상물의 현황 및 특성을 올바르게 확인하고 판단하는 데는 한계가 있으며, 오히려 법원의 심리 부담을 가중시키고 불필요한 소송비용만 증가시킬 우려가 있다.

3. 불필요한 예단 형성의 위험성

통상적으로 원고의 감정신청서 항목은 200여 가지에 달하는데, 현장검증이 이루어진다 하다라도 법원이 모두 직접 확인하는 것은 사실상 불가능하다. 따라서 현장검증이 진행될 경우에는 사실상 입주자대표회의 관계자 및 관리사무소 등이 주도적으로 현장을 안내하면서, 감정 대상물에 발생한 결함들 중 육안으로 보기에 그 상태가 특히 심각해 보이는 부분만을 선별하여 검증이 이루어지게 될 가능성이 매우 높으며, 이와 같은 일방적인 주도에 의해 현장검증이 먼저 이루어진다면 법원에 불필요한 예단의 빌미를 제공할 우려마저 있다.

4. 결론

따라서 현장검증은 감정인에 의한 하자 감정이 선행된 이후에 감정서를 기초로 하여 특정 하자의 성격이나 보수방법 등에 관하여 다툼이 있어 그를 판단하기 위하여 필요한 항목에 대하여만 법원이 직접 현장을 확인할 필요성이 있을 경우, 그 부분을 특정하여 감정인의 주도하에 이루어지질 경우에 현장검증이 필요하고 또한 유익할 것이다.

정홍식 법무법인 화인 변호사