Q : 공사잔금보다 하자보수비가 더 큰 경우 유치권 가능?

<사례>

A사는 건물신축공사를 B사에게 도급주었는데, 공사대금은 20억원이었다. 공사도중에 A사는 18억원을 기성금으로 지급하였다. B사가 공사를 완공한 후 A사는 건물에 대한 사용승인을 신청하였는데 건물 지하층의 건폐율초과, 각 동의 연결통로 출입문 폐쇄 등의 하자사항이 시정되지 아니하여 사용승인을 얻지 못하였다. 이에 A사는 하자부분에 대한 보완공사를 요구하면서 잔금 2억원을 지급하지 않았고, B사는 공사대금의 증액을 요구하면서 보완공사에 불응하였다. 그러자 A사는 보완공사의 불이행을 이유로 계약을 해지한다고 통지하였고, B사는 공사잔금을 근거로 신축건물에 대하여 유치권을 행사한다면서 건물을 점거하고 A사의 출입을 통제하였다. 나중에 확인된 바로는 하자에 대한 보완공사를 완료하려면 2억 5천만원의 보수비가 소요되는 것이었다. 이런 경우 B사의 유치권행사는 적법한지?

A:

건물신축공사를 한 수급인 입장에서는 공사잔금을 지급받지 못하면 그 잔금을 지급받을 때까지 신축건물을 점거하면서 유치권을 행사하는 것이 일반적이다. 본 사례에서 문제는 수급인인 B사는 공사잔금을 지급받지 못하여서 유치권을 행사한다고 하지만, A사 입장에서는 B사가 하자부분에 대한 보완시공을 하지 아니하고 잔금의 지급만을 요구한다는 점이다. A사 입장에서는 잔금을 먼저 지급하면 나중에 B사가 하자보수를 하지 아니하는 경우 그 손해를 배상받기 어려운 지경에 처할 우려가 있다.

이런 점 때문에 도급인의 입장에서는 공사의 완공후에 하자가 있는 경우에는 그 하자보수 또는 하자로 인한 손해배상을 요구할 수 있고, 이러한 권리는 공사대금채권과 동시이행의 관계에 있다고 보는 것이다. 동시이행의 관계에 있으면 수급인이 하자보수 또는 하자로 인한 손해배상의무를 이행 또는 이행제공을 하지 아니하면 공사대금의 지급을 거절해도 되는 관계가 된다.

그런데 사례에서는 건물의 하자보수비가 2억 5천만원이어서 공사잔금인 2억원보다 더 많다. 이렇게 되면 A사는 하자보수가 이행되거나 하자보수비 만큼 손해배상을 받기 전에는 공사잔금의 전액을 지급거절할 수 있고, 반대로 B사는 그러한 하자보수나 손해배상의 이행을 제공하지 아니하고는 공사잔금의 지급을 요구할 수 없는 관계가 된다.

수급인이 유치권을 행사하려면 피담보채권의 변제기가 도래하여야 하고, 아직 변제기가 도래하지 아니한 채권을 위하여는 유치권을 행사할 수 없는데, 이는 아직 변제기가 도래하지 않은 채권을 위하여 유치권을 행사할 수 있다고 하면 결과적으로 변제기 이전에 채무를 변제하는 것이 강제되기 때문이다.

본 사례에서 B사가 공사잔금을 위하여 유치권을 행사하려면 공사잔금의 변제기가 도래하여야 하는데, 공사잔금채권을 행사하려면 자신의 반대채무인 하자보수 또는 하자로 인한 손해배상채무를 이행하거나 이행제공을 하여야 하고, 그 하자보수비가 공사잔금보다 더 크므로, 위 공사잔금채권은 아직 변제기가 도래하지 아니한 경우와 동일하게 취급하여 유치권을 행사할 수 없다고 보는 것이 타당하다(대법원 2013다30653).

따라서 사례에서 B사는 신축건물에 대하여 유치권을 행사할 수 없고, B사가 유치권을 행사하는 바람에 A사가 그 신축건물을 점유, 사용하지 못함으로써 입은 손해는 B사의 불법점유로 인하여 발생한 것이므로 이를 B사가 배상하여야 한다는 결론에 이르게 된다.