도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제45조 제1항 제4호는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약’을 총회 의결사항으로 규정하고 있다. 총회 의결 관련 규정은 강행규정이므로 총회의 결의를 거치지 않고 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’을 체결한 경우 그 계약은 무효이다(대법원 2013. 5. 23. 선고 2010다64112 판결 등).

이에 따라 조합과 시공자 사이에 공사도급계약은 총회의 결의를 거쳐 체결한다. 실무상 공사도급계약 후 물가변동, 설계변경 등에 의하여 공사비 증액사유가 빈번하게 발생하게 되는데, 이러한 추가 공사비는 원칙적으로 총회를 거쳐야만 유효성을 인정받을 수 있다.

그런데, 최초 공사도급계약에서 공사비 증액 기준을 구체적으로 명시하는 경우에도 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는지, 실무상 빈번한 공사비 증액 발생 및 총회 개최의 시간과 비용의 지출 측면에서 논의가 있다.

위 2010다64112 판결은 기본적으로 ‘이미 조합규약 내지 총회의 결의에 의하여 진행되고 있는 사업의 시행을 위하여 당연히 수반되는 비용의 지출’의 경우에는 도시정비법 제45조 제1항 제4호에 해당되지 않는다는 취지로 판시한 바 있으므로, 예컨대 물가변동에 관한 구체적인 증액 기준을 명시한다면 그 추가 공사비는 총회 결의가 불필요하다고 볼 여지가 있다. 이에 참고할 만한 하급심 판결을 살펴보면 ①‘설계변경에 관한 추가공사대금채권은 이미 사전 총회의 결의를 통하여 적법하게 체결된 공사도급계약 및 사업시행계획 변경에 따라 당연히 발생하는 것이라는 취지의 주장에 대하여 공사도급계약의 공사물량 변경에 따라 공사대금을 당연히 조정하는 조항으로 볼 수 없다’고 판단한 사례(서울서부지방법원 2020. 2. 6. 선고 2016가합32742, 2018가합33787) ②‘공사계약 일반조건에서 물가변동 등으로 인한 계약금액의 조정을 정하고 있으나, 이는 물가변동 등이 있는 경우 쌍방에게 그 계약금액의 조정을 요구할 권리를 부여한 조항에 불과하다’고 판단한 사례(광주고등법원 2021. 10. 27. 선고 (제주)2020나10703, 2020나10710)가 있다.

이러한 판결을 고려하여 물가변동의 공사비 증액 시 총회 결의 요부를 일응 살펴보면, 예컨대 공사도급계약에서 단순히 ‘합의하여 조정할 수 있다’ 등 추가적인 합의가 요구되도록 규정된 경우는 총회 결의가 필요하고, 구체적인 증액 기간(예: 착공기준일부터 실착공일), 산정 기준(예: 한국건설기술연구원 발표 건설공사비지수 변동률)을 정하고 증액을 명확히 한 경우(예: ‘조정한다’)는 총회 결의가 불필요하다고 볼 수 있을 것이다.

전재우 변호사(법무법인 화우) <대한경제>