토지를 입찰로 매각하면서 낙찰자에게 입찰공고된 것과 다른 내용으로 매매계약 체결을 요구할 수 있는지가 문제된 사례다.

지방자치단체 B가 여러 필지의 토지를 매각 입찰공고 하면서, 그 공고에 ‘입찰물건 중 관련 법령등의 규제, 구조, 규격, 품질, 수량 등이 입찰내역과 상이한 경우에도 현 상태대로 매각하는 것’이라고 기재하였다. 그 입찰에서 A가 낙찰자로 결정되었고, 입찰금액까지 모두 지급하였다.

그 후 B는 입찰 토지들 중 1필지가 실제 도로로 사용되고 있고 다른 아파트의 건설사업계획승인 당시 불특정 다수인이 도로로 이용할 수 있도록 사용승낙한 토지라는 이유로, A에게 그 1필지 토지를 무상으로 일반인에게 제공한다고 매매계약서에 명시하기를 요청하였고, 그런 내용의 매매계약 체결을 원하지 않는다면 납부한 대금을 반환하겠다고 하였다. A가 B의 요구에 응하지 않자, B는 낙찰자가 입찰공고에 기재된 매매계약 체결 기한 내에 매매계약서에 의한 매매계약 체결을 하지 않았다는 이유로 A에게 입찰취소 통지를 하였다.

A는 B를 상대로 매매계약을 원인으로 소유권이전등기를 청구하였으나, 법원은 A, B 사이에 국가계약법 등이 정한 매매계약서가 작성되지 않았으므로, A가 입찰대금을 완납하였더라도 매매계약이 성립하지 않았고 따라서 소유권이전등기를 구할 수 없다고 하였다.

그러나, 낙찰자 결정으로 계약이 성립한 것은 아니라고 하더라도, 계약의 주요한 내용과 조건은 입찰공고와 입찰에 의하여 낙찰자 결정 시에 확정되었고, B가 계약의 세부사항을 조정하는 정도를 넘어서서 계약의 주요한 내용 내지 조건을 입찰공고와 달리 변경하거나 새로운 조건을 추가하는 것은 이미 성립된 예약에 대한 승낙의무에 반하는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 하였다.

‘현 상태대로 매각’한다고 입찰공고 하였으므로, A는 B에 대하여 입찰공고에 정한 내용과 조건에 A의 입찰가격을 계약금액으로 한 본계약의 체결을 청구할 수 있는데, B가 계약서를 작성하면서 비로소 매각대상 토지 중 1필지를 일반인에게 무상으로 제공한다는 내용을 삽입하자고 요구한 것은, ‘현 상태대로 매각’한다는 입찰공고의 조건과 달리 ‘현 상태대로 사용’할 것을 강제하는 셈이고, 일반인에게 무상으로 제공하라는 것은 단지 도로라는 현상태대로 이용하라는 것보다 더 소유권을 제약하여 사실상 소유권을 행사하지 못하게 되는 결과가 된다고 하였다. 따라서 A가 불응하자 10일 이내에 매매계약을 체결하지 않았다는 이유를 들어 입찰을 취소한 것은, B 스스로 정한 입찰공고의 내용과 양 당사자 사이의 의사합치에 따라 성립된 예약에 대한 승낙의무에 반하는 것으로 그 효력이 없고, B의 A에 대한 입찰취소는 무효라고 판단하였다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2005다41603 판결).

이응세 변호사 (법무법인 바른)