김영재 법무법인 화담 변호사

공사 과정에서 갑자기 추가 공사대금이 발생하거나, 예상치 못한 현장 사정으로 공사가 지체되는 경우, 즉 계약 전 예상하지 못한 상황이 계약 후에 발생하는 경우, 건축주와 공사업체간대화가 잘 되지 않고, 신뢰가 무너지면서, 공사 타절에 이르는 경우가 자주 발생합니다.

돌발 변수에도 서로 대화가 잘 되고, 계약이 유지돼 공사를 마무리하게 되면 좋지만, 대화 과정에서 오히려 갈등이 심해져 어느 한쪽이 계약을 끝내자고 하는 경우, “공사 대금 정산”이 골치 아픈 문제로 발생하게 될 수 있습니다.

공사대금의 경우, 계약서상 ‘계약금(30%) – 중도금(40%) – 잔금(30%)’ 순으로, 단순히 지급 시기를 나눠 지급하는 방식으로 작성되는 경우도 있고, 공정별로 나뉘어 특정 공정 진행할 때마다 지급하는 방식으로 작성되는 경우도 있는데, 계약서가 실제 공사내용을 반영하지 못하는 경우가 많습니다.

이에, 건축주의 입장에서도 시공업체의 입장에서도 억울한 부분이 발생합니다.

입장에 따라 시공 내용에 비해 이미 지급된 공사비 혹은 지급할 공사비가 너무 많다고 생각하거나, 오히려 그 반대로 지급된 공사비가 너무 적거나 혹은 지급받을 공사비가 너무 적다고 생각하게 됩니다.

결국 공사대금 정산 과정에서, 계약서상 지급 조건이 본인에게 유리하면, 지급 조건에 따라 공사대금이 확정된다고 주장하고, 계약서상 지급 조건이 불리하면 실제 공사비용이 지급되어야 한다고 서로 주장하는데, 이 경우 법원은 실제 공사가 진행된 정도, ‘기성고율’에 따라 공사대금을 산정해 줍니다.

이에 공사대금 소송 시, 공사대금 청구소송이든 공사대금 채무 부존재확인 소송이든 법원에 기성고 감정을 신청해, 법원에 소속된 감정인으로부터 기성고 감정을 반드시 받는 것이 좋습니다. 공사대금은 결국 감정인이 인정한 기성고율에 따라 결정되기 때문입니다.

이에 감정인은 전체 공정을 기준으로 얼마나 공사가 진행됐는지를 확인하기 때문에, 시공자 입장에서는 공정률 자체를 높여놓는 것이 유리합니다.

물론 제대로 공사가 안 된 부분에 관하여는 하자보수비가 인정될 수 있으나, 공사가 진행되지 않는다면 공사대금 자체를 인정받지 못하기 때문입니다.

건축주 입장에서라면, 반대로 공사 타절 후, 신속히 추가공사를 진행하는 것이 유리하고, 소송에서는 하자 감정을 신청하여 공사대금에서 하자공사비를 제외시키는 것이 좋습니다.

공사대금 소송에 있어서 법적인 부분 외에도 신경써야 할 부분이 굉장히 많습니다. 공사업체의 경우 공사대금 미지급이 누적되는 경우에는, 영업에도 굉장한 차질을 빚게 됩니다.

건축주 입장에서도 공사가 중단되는 경우, 추가 공사비용 투입으로 경제적 부담을 지고, 후속 과정을 마무리하는 과정에서 본인뿐만 아니라 가족들 역시 정신적으로도 굉장한 고통을 입게 될 수 있습니다.

이에 공사 타절 문제가 발생하는 경우, 합리적 비용을 지불해 기성고 감정, 공사대금소송 경험이 풍부한 전문 변호사를 선임하면, 내용증명 작성부터 합의, 공사대금 소송에 이르는 전 과정에서 법적인 도움 외에 법 외적으로 문제 해결을 위한 실리적인 도움을 함께 얻을 가능성이 높습니다. 결국 선임 전 소모되는 비용보다 금전적 이익을 얻을 수도 있으며, 신속히 분쟁에서 탈피해 생업에 더욱 매진할 수 있습니다.

<건설경제> 장세갑기자 csk@