1. 문제의 소재

최근 들어 연이은 공사비 인상 여파로 정비사업조합과 시공사 간의 분쟁이 늘어나고 있다. 시공사는 대외적인 요인이 악화되어 원자재 가격이 올라가고 정부정책 변화에 따른 인건비 인상 요인의 발생, 마감재의 고급화, 금리 인상 등을 이유로 하여 공사비 상승이 불가피하다는 주장을 한다. 이에 대하여 사업시행자인 조합으로서는 관할 관청의 중재나 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 규정된 ‘공사비 검증제도’를 이용해 대응하고 있는바, 공사비 검증 절차가 시공사의 공사비 인상 요구를 적절하게 제어하는데 실제적으로 효과가 있는지 살펴볼 필요가 있다.

2. 관련 규정의 내용

도시정비법은 2019. 4. 23. 제163838호로 개정되면서 ‘공사비 검증 요청 등’이라는 제목으로 제29조의2를 신설하였는데, 재개발ㆍ재건축사업의 사업시행자가 시공자와 공사도급계약을 한 후 공사비의 증액 비율이 일정 비율 이상일 경우 사업시행자는 그 변경계약에 앞서 한국부동산원 등에 공사비 검증을 요청하여야 하고, 공사비 검증이 이루어진 후에도 공사비의 증액 비율이 3％ 이상일 경우 변경계약에 앞서 공사비 검증을 요청하여야 한다고 규정하고 있다.

3. 공사비 검증절차를 거치지 않은 경우, 공사도급 변경계약이나 총회 의결의 효력에 영향이 있는지 여부(법원 판례의 경향)

법원은 위 규정의 주된 취지가 궁극적으로는 도시정비사업을 둘러싼 관련 공익을 보호한다기보다는 조합원들의 사적 이익을 보호하는 것을 주된 취지라고 보고 있으면서도 ①정비사업의 사업시행자에게 공사비 검증 요청을 할 의무를 부여하고 있기는 하지만 사업시행자가 공사비 검증을 요청하여야 하는 종기 등을 특정하고 있지는 않으며 그 외에 공사비 검증 요청을 하지 않고 공사변경계약을 체결할 수 없다거나, 공사비 검증을 거치지 않은 경우 조합의 임원 등을 형사처벌하거나 과태료에 처하는 등의 형사처벌 규정은 두고 있지 않다는 점을 감안하고 ②공사도급계약의 특성상 공사비 증액은 준공시점에 이르기까지 수차례 이루어지는 것이 일반적인데, 그 과정에서 매번 공사비 검증을 신청하도록 하는 것은 정비사업의 신속한 진행 요청과는 일응 배치될 수 있고, 공사비 검증 절차를 거치지 않고 공사비 변경계약이 체결되었다 하더라도 이후의 공사비 변경계약을 통해 공사비 검증 결과를 반영할 수 있는 이상, 공사비 검증 절차를 거치지 않고 이루어진 공사비 변경계약의 효력을 무효로 돌리는 것은 불필요한 절차의 반복으로 정비사업의 지연을 가져오는 결과가 될 수 있다는 점을 아울러 고려하여 ③원칙적으로는 공사비 검증절차를 거치지 않았다고 하더라도 공사도급 변경계약이나 이를 반영한 총회 의결을 두고 무효라고 판단할 수는 없다는 입장을 고수하고 있다(서울고등법원 2025. 1. 8. 선고 2024나2029879 판결 등 참조).

4. 검토

다시 말하면 현행규정으로는 시공사의 공사비 상승요구를 제어하기에는 역부족인 것이 엄연한 현실이다. 따라서 ‘기울어진 운동장’이라고 불리는 공사비 협상과정의 전체적인 틀을 고려하면 차제에는 위 규정의 실효성을 강화할 수 있는 입법적 개선이 필요하고, 한편으로는 공사지연에 따라 정비사업 자체가 흔들리지 않도록 운영의 묘를 적절히 발휘하는 것도 입법적 개선 못지않게 필요한 부분이라고 생각된다.

나철용 변호사(법무법인 현)〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr)〉