도시정비법 제29조의2에서는 재개발ㆍ재건축사업의 사업시행자는 시공자와 계약 체결 후 공사비의 증액비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외)이 일정 비율 이상인 경우 등에는 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하도록 정하고 있다.

이에 관하여 최근 서울고등법원에서는 공사도급계약 3차 수정계약 시 2차 수정계약 시보다 공사계약금액의 차액을 계산한 결과 11.50%가 증액되었으나, 도시정비법 제29조의2 제1항 제2호 괄호에서 ‘생산자물가상승률’을 제외하도록 하고 있고 이는 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 공사비증액에 관하여 제3자인 검증기관에 의한 객관적 검증절차를 거치도록 하여 조합원의 이익을 보호하며 투명하고 합리적인 정비사업을 추진할 수 있도록 하는데 그 취지가 있으므로 강행규정에 해당한다고 보아 11.50%에서 생산자물가상승률 6.39%를 제외한 공사비 증액비율이 5.11%이므로 공사비 증액비율이 100분의 10 이상인 경우에 해당하지 않는다고 판단하였다(서울고등법원 2022. 7. 22. 선고 2021누65493 판결).

나아가 공사비 검증의무를 거치지 않고 체결한 공사도급변경계약에 관하여 그 효력이 문제될 수 있는데, 도시정비법 제29조의2는 공사비 검증 의무를 부여할 뿐 검증절차를 거치지 않은 공사계약 체결 자체를 금지하지는 않고, 공사비 검증의무를 위반한 자에 대해서 형사처벌하는 벌칙규정도 존재하지 않으며, 공사비 변경은 준공 시까지도 이뤄질 수 있으므로 일단 변경계약 체결 후 공사 중에 검증요청하는 것의 불법성이 크다고 볼 수 없고, 검증기간 동안 공사가 지연될 수 있으므로 조합이나 조합원들이 공사비 검증요청을 생략할 유인이 존재하며, 변경계약을 일률적으로 무효로 할 경우 종전 공사계약만이 유효하게 남아 조합과 시공자 사이의 법적 다툼의 대상이 될 수 있으므로, 공사비 검증 요청을 거치지 않고 변경계약을 체결하였더라도 그러한 변경계약 자체는 유효하다고 보아야 한다.

또한 공사비 검증요청에 따라 검증결과가 나왔더라도 현행 도시정비법상 공사비 검증대상, 검증방법 및 절차에 대해서는 정하고 있는 반면 공사비 검증 결과의 반영의무에 대해서는 정하지 않았으므로 검증결과를 반드시 공사도급변경계약 시 반영해야 할 의무가 있다고 보기 어렵다.

정비사업의 특성상 최초 공사도급계약을 체결한 후 상당한 기간이 경과한 후 착공 시 공사비 협상을 통해 변경계약을 체결하는 경우가 많고, 최근에는 급격한 물가상승으로 인하여 변경계약 시 공사비 증액 정도가 높아 조합과 조합원들, 시공자 사이의 분쟁이 빈번히 발생하고 있는바, 공사비 검증의 필요성은 인정되나 그러한 과정에서 사업이 지연되거나 검증결과에도 위와 같이 실질적인 의미를 가지지 못하는 문제가 있다. 최근 국토교통부는 정비사업 계약업무 처리기준을 개정해 공사계약 체결 단계부터 공사비 검증을 가능토록 하였고, 공사비 검증 결과의 총회 공개 및 공사비 증액 계약 반영 여부 등의 총회 의결을 의무화하는 등 도시정비법 개정안도 발의되어 국회 계류 중인바, 향후 공사비 검증의 실효성이 제고되길 기대해본다.

오동준 변호사(법무법인 현) <대한경제>